áfavisszaigénylés ingatlanra (lakásra)?

[alto811]

Sziasztok,

Egy induló elsősorban használt (első használatbavételt követő 2 évnél régebbi) ingatlanok felújításával és továbbértékesítésével  foglalkozó Kft.-t szeretnék létrehozni. Az lenne az elgondolásom hogy felújítandó panellakásokat vásárolna a cég, azt nemcsak felújítaná hanem átalakítaná (ez most kezd divatba jönni, közfalak áthelyezése stb.) és a jóval kedvezőbb kialakítású és felújított már nem panelra hasonlító panellakást értékesítené. Arra gondoltam, hogy a felújítás jó részét lehetne fedezni a vételár áfájának visszaigénylésével. Ha magánszemélytől vesz a cég lakást gondolom nem lehet áfát visszaigényelni. Ezért az elenne a kérdésem, hogy kivitelezhető-e, illetve nem ütközik-e törvénybe, egy olyan elgondolás, hogy a kiszemelt ingatlant előbb egy másik cég venné meg a megánszemélytől, majd a mi cégünk venné meg a cégtől, így lehetőség nyílna az áfa visszaigénylésére.

A másik kérdésem, hogy a lakásfelújítása átalakítása ideje alatt a közösköltségen kívül nyilván keletkeznek közütemi számlák (víz villany fűtés) melyek elszámolhatóak-e költségként. Illetve még egy harmadik kérdés, hogy ha kész a lakás, de esetleg hónapokig nem tudja a cég értékesíteni, irodának és raktárnak (más termékek kereskedésével is foglalkozna a cég nem csak ingatlanfelújítással) használná addig, ilyen esetben is elszámolható-e a rezsi költségek.

Előre is köszönöm Mindenkinek.

[mazsi5]

Hirtelenjében csak egy gondolat:  Szerintem a sok átírási illetékfizetés egy kicsit megdrágíthatja a dolgot....

Aztán, ha egy ÁFA körösséget kért ÁFA adóalany (88.§.ÁFA) veszi meg az ingatlant a magánszemélytől, akkor ugye nála nincs levonható ÁFA.  Aztán ha ez az adóalany ingatlanértékesítése tekintetében a 88.§.szerint ÁFA körös erre a tevékenységre és NEKED fogja eladni az ingatlant, mint olyan ÁFA adóalanynak, akitől az ÁFA fizetés elvárható....  Akkor bizony ez a cég neked fordított ÁFÁ-san fogja eladni, ami  nálad jó esetben levonható és fizetendő is egyben  (ÁFA tv.142.§.), rosszabb esetben (ha mondjuk nem továbbértékesítési cél.stb.) akkor csak fizetendő...    Üdv.

Ha azért szerzel be valamit, hogy azt tovább építve, átépítve eladd..., akkor az saját termelésű .... A számviteli poltikádban van szabályozva, hogy a sajáttermelésű készleteket, hogyan tartod nyilván.. s ez befolyásolja azt is, hogy hogy számolod el az előállítási önköltségbe tartozó  és oda nem tartozó költségeket.

[tothkornelia69]

Szia!

Először is. ha magánszemélytől vásárolod alapesetben nem számít fel áfát, tehát megveszel egy lakást 100-ért (most figyelmen kívül hagyjuk azt a tényt, ha olyan magánszemélytől vásárolsz, ahol az áfa tv. szerinti sorozatjelleg megvalósul, mert ebben az esetben a 4. értékesítéstől áfát számít fel az eladó). Ha viszont cégtől veszed és úgy gondolod, hogy áfásan számláz, akkor ugyanott lennél, hiszen ha ő vásárol 100-ért, ráteszi az áfát (20), és Neked is ennyivel többet kellene fizetned, és csak ezt a 20-at igényelnéd vissza.

DE! A cég sem fog áfásan számlázni, mivel ezek "régi" lakóingatlanok (első rendeltetésszerű használatba vétel óta 2 év eltelt,stb, Áfa tv. 86.§ j).

Ismét DE!, választhatja (88. § szerint), hogy adókötelessé teszi, ebben az esetben fordítottan adózik (áfa tv. 142. §), és ha továbbértékesítési céllal vásárolod, akkor a 125. § értelmében fizeted és le is vonhatod az áfát (ha továbbértékesítési a szándék, és a 88. § -ban leírt választási joggal élsz, tehát adókötelessé teszed, mert az áfa tv. 120.§ szerint akkor vonhatod le, ha adóköteles termékért-hez használod fel).

A lakóingatlan bővítéséhez, felújításához szükséges termék, anyag áfája nem vonható le, kivéve ha igazoltan továbbértékesítési célt szolgál.Egy dolgot nem tudok biztosan, ráadásul igen lényeges momentum, hogy a felújított lakást hogyan kell értékesítéskor számlázni. Véleményem szerint az átalakításhoz, felújításhoz kapcsolódó anyagok szolgáltatások áfája akkor vonható le, valamint a beszerzést terhelő előzetesen felsz. áfa is, ha az értékesítésre adókötelezettséget választasz.

125.§ „b) a 124. § (1) bekezdésének h) pontjában említett esetben a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;”

c) 124. § (1) bekezdésének i) pontjában és (2) bekezdésének c) pontjában említett esetekben igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű ráfordításként a lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;

Szerintem a felújítás alatti rezsiszámlák költségként elszámolhatók, a bővítési, átalakítási munkálatok nyilván energiafelhasználással járnak, nem működnek a gépek a kenyérgőzzel, ráadásul a téli hónapokban fűteni kell a vakolás, festés stb miatt.Amíg nem tudja a felújított ingatlanokat értékesíteni, addig az állagmegóvási célból felmerülő költségek elszámolhatóak.

Ha azonban bizonyítottan saját célra használja a vállalkozás (irodát, raktárat üzemeltet benne, akkor a továbbértékesítési szándék véleményem szerint vitatható, ráadásul illeték szempontjából sem mindegy. Ha jól tudom két éven belül tovább kell passzolni, csak akkor alkalmazható a kedvezményes 2 %-os illetékmérték.

120. § Abban a mértékben, amilyen mértékben az adóalany - ilyen minőségében - a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, jogosult arra, hogy az általa fizetendő adóból levonja azt az adót, amelyet

a) termék beszerzéséhez, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan egy másik adóalany - ideértve az Eva. hatálya alá tartozó személyt, szervezetet is - rá áthárított;b) termék beszerzéséhez - ideértve a termék Közösségen belüli beszerzését is -, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan fizetendő adóként megállapított;c) termék importjához kapcsolódóanca) maga vagy közvetett vámjogi képviselője megfizetett, illetőlegcb) maga vagy közvetett vámjogi képviselője fizetendő adóként megállapított;d) előleg részeként megfizetett;e) a 11. § (2) bekezdésének a) és b) pontjában említett termékértékesítéséhez kapcsolódóan fizetendő adóként megállapított[a)-e) pontok a továbbiakban együtt: előzetesen felszámított adó].

Egyelőre ennyi!

Üdv:Nelly

[alto811]

Szia Nelly!

Köszi szépen hogy ilyen részletesen leírtad. Én úgy gondoltam az áfa-visszaigénylést (és ha természetesen az eladó és vevő cég is ebben áfakörös), hogy az első cég magánszemélytől megveszi 100-ért (ami nettót jelent), de 100-ért adja tovább áfásan (bruttósan) (tegyük fel hogy így tesz) akkor én 20-at vissza tudnék igényelni. Ezt az áfát, sőt ennél nagyobb áfát (hiszen a vételárnál nagyobb áron kell eladjam hogy haszon legyen rajta) nekem be kell fizetnem az eladáskor hiszen magánszemélynek adom el (egyenes áfa), ezzel az „áfajátékkal” csak azt akarnám elérni, hogy a felújítási/átalakítási munkálatokra ne kelljen újabb százezreket, esetleg milliókat bevonni hanem ezt a költséget a visszaigényelt áfával tudnám fedezni a felújítás és továbbértékesítés ideje alatt.

 

Az irodát és raktárat azért gondoltam, mert elég nonszensznek tartanám azt a szitut, fizessek még külön irodát és raktárhelységet is, mikor ott áll az üres lakás lehet fél évig is, teljesen kihasználatlanul. Bérbe addig kár lenne, hogy a szépen felújított ingatlan lelakják mire értékesíthetném.

 

Ami viszont új volt nekem amit írtatok, hogy cégnek is kell illetéket fizetni ingatlanadás-vétel után? Egy cégnek az fő tevékenységi körébe illetékmentes nem? Vagy legalábbis kérheti ezt.  Vagy pont az ingatlannál nincs ez?

[tothkornelia69]

Szia!

Az illetékről én a 2 %-ot olvastam, szerintem a teljes  illetékmentesség új lakás építésekor kérhető

Nézzél szét ezen a honlapon is:

http://www.ingatlanjog.hu/index.php?adv=&action=23

Valamilyen oknál fogva a másolás funkcióm nem működik, ide szerettem volna másoli egy részt belőle (ilyen még nem volt).

Visszatérve az áfára. Szerinted mi lenneabban a biznisz, annak a cégnek, aki megveszi a magánszemélytől mentesen, és ugyanezt az összeget számlázza tovább áfásan? Kifizetsz valami (100-ért veszed), és 100-ért áfásan adod tovább. Ebből 16,67-et bekell fizetned a költségvetésbe. Veszítettél az ügyleten 16,67-et, plusz ügyvéd, stb. (bocs kiegészítem, mert ugyebár ez így nem működik egyébként sem, mint az elősző válaszomban írtam,adókötelessé kell tennie az értékesítést az eladó cégnek, és a fordított adó lép képbe)

Vagy saját cég az is? Mert akkor mint kapcsolt vállalkozás kerülhet képbe, ami nem egy túl előnyös dolog, főként ha a telek nettó ára így már nem is piaci értéket képvisel, hanem az alatti.

Üdv:Nelly

 

[mazsi5]

Kedves Alto811!  Azt hittem világos volt a válaszom, ugyan a kérdést lezártad, de látom, hogy sem az én, sem a Nelly válasza nem volt egyértelmű....

Az illetékről, egy részlet az illetéktörvényből az illetékkedvezmény tekintetében a feltéetelkre vonatkozóan a teljesség igénye nélkül:

Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

23/A. § (1) Ingatlan tulajdonjogának cégjegyzék, illetve vállalkozói igazolvány alapján az illetékkötelezettség keletkezésekor a főtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant továbbeladás céljából vásárolta, és az illetékkötelezettség keletkezésekor ingatlanok pénzügyi lízingjét főtevékenységként végző vállalkozó, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolta (a továbbiakban együtt: vállalkozó), továbbá az ingatlanalap által történő megszerzésekor az illeték mértéke az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 2%-a.

 

-------------------

Mint ahogy válaszomban egyszerűen megfogalmazva leírtam, kitérve arra, ha közbeiktattok egy egy másik ingatlanforgalmazót:

A.  magánszemély, aki a lakását eladja

B. a közbeiktatott ingatlanforgalmazó

C. a Ti cégetek, aki átalakítja,stb. a B-től vett ingatlant.

A két véen túli... ingatlan értékesítés az alapból mentes, tehát ha egyébként ÁFÁ-s ÁFA adóalany foglalkozik ilyesmivel, ha nem kért külön ÁFA körösséget, akkor, ha ingatlant ad el, azt csak ÁFA mentesen adhatja el!  A magánszemély az minden bizonnyal nem ÁFA alany, tehát, ahogy Te is írtad a magánszemély ÁFA nélkül adja el az ingatlanát.

Egyik változat:  Amikor, a közbeiktatott B vevő és eladó, nem kért ÁFA tv.szerinti (88.§) ÁFA körösséget az ingatlanértékesítéseire.

"A". mag.szem. eladja ÁFA mentesen "B".cégnek.  Így "B cég"-nek nincs milyen ÁFÁ-t levonni, mert ugye a magánszemély nem számolt fel ÁFÁ-t.

Aztán a "B" cég eladja ezt az ingatlant a "C" cégnek, nektek. Csak mentesen adhatja el, mert nem kért külön ÁFA körösséget az ingatlanforgalmazásra. Tehát a "C"-nek nincs mit levonni........!

Ha a "B" cég nyilatkozott ingatlanértékesítésre ÁFA körösséget kérve:  akkor

a "B" mikor megveszi a magánszemélytől az ingatlant, akkor nincs mit levonnia, viszont amikor eladja a "C" cégnek (nektek, aki a fordított ÁFÁ-nak alanya lehet, mert egyébként általános szabályok szerint ÁFA adóalany) , akkor Nektek fordított ÁFÁ-san fogja eladni (ÁFA tv.142.§.) , ami azt jelenti, hogy a számlájukban nem szerepelhet ÁFA, Nektek lesz fiezetendő ÁFÁ-tok és feltételek megléte esetén egyben levonható ÁFÁ-tok is.  Tehát semmiféle pénzforrás nem keletkezik ebből a számlából!

Mikor Ti ezt megveszitek (magánszemélytől mentesen), vagy közbeiktatott cégtől mentesen, vagy fordított ÁFÁ-san...... s elkezditek az átépítést, ha dec.31-ig nem adjátok el, akkor, mint saját termelésű készletet készletre kell venni az un. előállítási önköltségen, s a mérlegben a piaci értékekre is tekintettel, készletként kell kimutatni....

Ha eladjátok, akkor attól függően, hogy kinek adjátok el (milyen ÁFA adóalanynak, vagy éppen magánszemélynek) és, hogy ingatlanértékesítések tekintetében TI nyilatkoztatok-e, hogy az ÁFA tv. 88§-a alapján ÁFA körösséget kértek, vagy éppen nem, akkor eladásnál a következő a helyzet:

Ha adtatok nyilatkozatot a 88 §.szerint ingatlanértékesítés ÁFA kötelessé tételére:

  -  ha magánszemélynek adjátok el,  akkor 20% ÁFÁ-t felszámolva adjátok el,

- ha  olyan ÁFA alanynak, aki a fordított ÁFA személyi feltételeinek megfelel (kizárólag mentes, ált.szabályok szerint ÁFÁ-s, EVÁ-s), akkor TI is fordított ÁFÁ-san fogjátok eladni, ami azt jelenti, hogy a vevő lesz az ÁFA fizetésére kötelezett.... s Ti a számlában nem szerepeltethettek ÁFÁ-t.

Ha TI az ingatlanértékesítésre vonatkozóan nem kértétek az ÁFA körösséget, akkor akárkinek adjátok el, az mentes az ÁFA alól.

A többivel kapcsolatban, pedig itt jön még a lényeg, ha valami beszerzés ÁFA mentes tevékenységhez merül fel, annak az ÁFÁ-ja nem levonható.

HA TI tettek nyilatkozatot az egyébként mentes lakóingatlan értékesítés ÁFA körössé tételére, akkor majd ugye vagy ÁFA felszámítással adjátok el az ingatlant, vagy fordítottan ÁFÁ-san, attól függően, hogy milyen alany a vevő. De ez esetben az átalakítással,stb. kapcsolatban felmerült számlákból az ÁFA levonásba helyezhető.

---------------------------------------

86. § (1) Mentes az adó alól:

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év;

k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését;

Adókötelessé tétel

88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előztes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy

a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését, illetőleg

Adólevonási jog korlátozása

124. § (1) A 120. és 121. §-tól függetlenül nem vonható le:

h) a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó;

i) a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó;

(2) A 120. és 121. §-tól függetlenül nem vonható le továbbá:

c) a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást,

b) a 124. § (1) bekezdésének h) pontjában említett esetben a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;

142. § (1) Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti:

a) a 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés esetében;

e) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesítő adóalany élt a 88. §-ban említett választási jogával;

-------------------------------

Az már megint egy másik történés, amikor esetleg úgy dönt a cég, hogy az ingatlant még sem adja el, hanem saját céljára használja, vagy bérbeadja, mert ez esetben, amikor ez eldőlt, akkor felmerül az "ÁFA visszafizetése", .... 

Összegezve: egy 2 éven túl használatbavett ingatlan tekintetében, szinte kizárt, hogy a vételkor a vevőnek csak egyoldalú ÁFA levonási joga keletkezzen - mert vagy nincs levonható ÁFÁ-ja, vagy ha van, akkor ezzel kapcsolatban ugyannyi fizetendője is van: tehát levonható-fizetendő= nulla, vagy éppen csak fizetendő...

[alto811]

Köszi Mazsi, hogy ilyen részeletesen leírtad, de én megértettem ezt a dolgot azért zártam le – mindettől függetlenül azért hasznos számomra az írásod. Nelly tapintott rá legutolsó írásában a dolog lényegére (csak ezt nem akartam írni), bár a köztes „B” cég nem saját, de egy barátom (övé a B cég) ajánlotta fel a segítségét ebbe az áfa dologban, ha ez az elgondolás működőképes és nem ütközik törvénybe – mert bár mint írtam én csak forgatni akarom az áfát a felújítás alatt, nem lenyúlni vagy hasonló, ezt nem is lehetne hiszen eladáskor „vissza kell fizetnem” (be kell tegyem az eladási árba). Szóval így fordulhat elő, hogy „B” cégtől  kb. ugyanolyan áron veszem áfával együtt a lakást mint amennyiért nettóba ő vette magánszemélytől (ő áfányi veszteséggel adja tovább).

[mazsi5]

De neked semmi értelme közbeiktatni a barátod cégét, mert azzal ÁFA-ilag ott vagy ahol a partszakad. Legfeljebb ő is fog fizetni ügyvédi díjat,  meg tik is, mert ingatlan adás-vétel csak ügyvédi ellenjegyzéssel mehet, aztán ott van, vagy nincs a valamilyen mértékben az illeték, aztán várogatni a földhivatali bejegyzésekre, tulajdonlapok kikéregetése... stb.

Ha a barátodat közbeiktatod, akkor ugyanúgy nem ÁFÁ-t csökkentő levonható ÁFÁ-d egyenlegben, mintha a magánszemélytől veszed meg közvetlenül, aki meg nem jogosult éppen ÁFÁ-t felszámítani.

A "B" CÉGTŐL SEHOGY SEM TUDOD ÚGY MEGVENNI, HOGY ABBAN A SZÁMLÁBAN ÁFA LEGYEN, MERT AZ VAGY MENTES LENNE, VAGY FORDÍTOTT.

[alto811]

Bocsánat lehet pontatlanul fogalmaztam, de így gondoltam: „B” cég megveszi 100-ért nettóba magánszemélytől, majd 80-ért eladja nekem fordított áfásan. Én 20 áfát fizetek be, amit rögtön visszaigényelhetek, azaz 80-ba van nekem az ingatlan és nem 100-ba, mintha én vettem volna egyből a magánszemélytől. Rosszul látom?

Az áfa mértéke 2-4 milla körül alakulna, ezért nem mindegy hogy az ingatlan megvétele után plusz még ennyi pénzösszeggel kell rendelkezzek a felújítások fedezésére, vagy a felújításokat az visszaigényelt áfából tudnám fedezni. Ha igaz a 2% vagyonszerzési illeték + a ügyvédi ellenjegyzés még akkor is jó megoldás lehet egy szerencsés és jó nyereséget hozó ingatlantovábbértékesítés esetén.

[mazsi5]

Ez a fajta megoldás lehet, hogy neked hozhat nagy hasznot majd amikor eladod, de a barátod meg elszenved egy jókora veszteséget.   Hiszen ő vásárol 100-ért (mondjuk ez a költsége)  és eladja neked 80-ért (ez az árbevétele),  már bukott is 20-at.  Aztán majd a többi tulaj elmondja neki, hogy milyen rohadt jó üzletet csinált a cégnek.

Te megveszed 80-ért,    beállítol az ÁFA bevallásba 16 -tot fizetendő ÁFA-ként és egyben 16-ot levonhatóként.  Neked valóban 80-ban van,. amit majd akár 180-ért is eladhatsz majd.

De ebben semmi jelentősége annak, hogy milyen összeget jelent az ÁFA......

Ha a barátod cége 2-4 millióval kevesebbért adná el neked az ingatlant, mint amennyiért vette, az annyi, hogy ő ennyivel fizet rá,  Te meg ennyivel olcsóbban jutsz hozzá a lakáshoz---- de ez nem az ÁFA következménye.

Amikor már a felújítást/átalakítást végzed, - ha be vagy jelentkezve lakásingatlan értékesítés vonatkozásában külön nyilatkozattal/vagy választással (88§) ÁFA körösségre  /EZ NEM AZONOS DOLOG AZZAL, HOGY VALAKI AZ ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK SZERINT ÁFA ADÓALANY/,  akkor az átalakítással (közüzemi díjak, igénybevett szolgáltatás, stb - a társasházi közös ktsg-ben az nem számlázott dolog és így nem tartalmazhat ÁFÁ-t sem az ingatlan tulajdonosa felé-)  kapcsolatban felmerült számlák ÁFÁ-ja levonásba helyezhető a továbbértékesítési célra tekintettel.  És ez független attól, hogy Te ÁFA nélkül veszed azingatlant magánszemélytől,  vagy fordított ÁFÁ-san egy vállalkozástól.

De ha leírnád, hogy TI kértetek-e ingatlanértékesítésre ÁFA körösséget, akkor lehet hogy rövidebben tudnánk véleményt cserélni.  Mert úgy érzem, hogy valahol valamit félreértemelmezel, hiszen még mindig azt írkálod, hogy akkor neked lenne visszaigényelhető ÁFÁ-d, amiből finanszírozhatnád a ....Üdv.