Újépítésű lakóingatlan foglalója, végszámlája

[justicia]

Egy Kft. lakóingatlant (társasházat) épített.  A vevők a bérleti szerződés alapján fizettek foglalókat. Az adásvételi szerződés szerint a teljes vételár megfizetéséig a Kft. tulajdonjog fenntartásával lettek az adásvételi szerződések benyújtva a földhivatalhoz. A vásárlásoknál általában a 10% foglaló egyben az önrész és a fenmaradó összeget a bank finanszírozza és ehhez számlát kér.

Kérdéseim a következők lennének:

1.  Jó-e, ha a foglalót a tényleges pénzügyi teljesítés dátumával számlázzuk le?

2. Milyen számlát állítsunk ki a vevőnek (bank kérésének eleget téve) a fenmaradó összegről? Mi lesz a teljesítés kelte? A jogcíme?

3. Mikor kell a végszámlát - a rendes számlát - kiállítani az ingatlanról? 

Előre is köszönöm a válaszokat! 

[madora100]

A foglalót előlegként kell kezelni és a befizetés napját megjelölve teljesítés időpontjaként  számlát kell róla kiállítani. Én a lakás használatbavételi engedélyének időpontjával állítanék ki egy számlát a vevő nevére résszámla címén, amelynek összeg megegyezne a bank által kért 9o%-al. Majd a birtokbaadás napjával állítanám ki a vevő felé a végszámlát, ahol elszámolnék a vételárba beszámítható kaucióval, illetőleg a bank által megfinanszírozott összeggel. Gyakorlatilag a pénzügyileg rendezendő összeg a vevő részéről nulla forint lesz.

[justicia]

Kedves Madora!

 

Köszönöm a válaszodat. Miért pont a használatbavételi engedély legyen a résszámla teljesítés kelte? 

[madora100]

Azért gondoltam ezt a dátumot, mert a kivitelező csak a használatbavételi engedély után tudja a lakásokat értékesíteni. A  társaság a használatbavételi engedély birtokában a lakóingatlant, illetve a lakóingatlanban lévő lakásokat értékesíti az áfa felszámításával (az építés befejezését követő első értékesítés!).Miután a bank felé kell először produkálni egy számlát (amely még nem a végszámla, mert nincs meg  birtokba adás), amely csak a banki hitellel megegyező összeget tartalmazza, így én a haszálatbavételi eng.időpontját jelölném meg teljesítési időpontként. S a számlázást rész-számlának kezelném. (mert nem is előleg és nem is végszámla).

[justicia]

Kedves Madora!

Már csak egy gyakorlati kérdésem merült fel ezzel a konkrét a számlázással kapcsolatban. Most van a birtokba adás a vevők felé. Pontosan hogy csináljam a végszámlát?

Írok egy példát és kérlek, nézd meg, hogy helyes-e, így gondoltad-e. 

Első tétel:Lakóingatlan értékesítés 10.000.000 Ft netto    2.000.000 Ft áfa    12.000.000 bruttó

Második tétel: Foglaló                    -1.500.000 Ft netto    -300.000 Ft áfa    -1.800.000 Ft bruttó 

Harmadik tétel: 1. számú résszámla -5.000.000 Ft netto   -1.000.000 Ft áfa   -6.000.000 Ft. bruttó

Negyedik tétel: 2. számú résszámla   -3.500.000 Ft nettó  -700.000 Ft áfa   -4.200.000 Ft bruttó

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Számla végösszege nulla???????

A számla végösszege pénzügyi teljesítést nem igényel, az oké, de technikailag így kell leszámlázni? Kérném ebben a véleményedet, véleményeteket.

1000 köszönet, illetve csak 100 pont köszönet! 

Szép napot! 

 

 

[madora100]

A számszaki levezetésed jó, de.....Azt írtad, hogy 9o%-ot megfinanszíroz a bank, 1o% pedig önerő. Az összeállításod alapján plusz 6ooooo,-ft összeget saját erőből finanszíroztál. A Te számaidból kiindulva 1o,8 milliónak kellene lenni a résszámlának és 1.2 mill.forintnak a saját erőnek. De ha 1.8 milliót fizettél foglalót, akkor ez már ténylegesen kialakult helyzet.

[justicia]

Kedves Madora!

A példámban a számok csak hasraütésszerűek. 56 lakást adtak el, tehát van amit bank finanszíroz, van amit nem, hanem kifizették 2-3 részletben. A közös az bennük, hogy mindegyiknél volt foglaló és részfizetés. (Bocsi, ha félre vezettelek.) Most van a tényleges birtokbaadás. A kérdésem lényege csak az, hogy technikailag hogy töltsem ki a számlát. Végszámlát? Ez a neve? Legyen az első tétel az ingatlan maga, utána a sok mínuszos tétel? A végösszeg nulla? Vagy jóváíró számla kell, netán sztornó számla???

Ne haragudj, nem értetlenkedek, de nem szeretném elrontani, mert "jópárszáz" millió ft kiszámlázásáról van szó. 

 

Köszönöm, ha még erre válaszolsz! 

[madora100]

Nem kell jóváíró számla, sem stornó számla. A végszámla kiállításánál a részteljesítéseket mínuszba helyezed. De csak azokat a tételeket, amelyekre résszámla került kibocsátásra. E kettőnek lehet akár  plusz előjelű különbözete is, sőt ez a jellemző.(ezesetben ez az utolsó számlaösszeg, amely mögött műszaki tartalom is húzódik.) Utána levonásba helyezed a foglalóként, vagy előlegként befizetett összegeket (mindazt, ami a vételárba beszámít), s a különbözettel pénzügyileg elszámolsz. A példádban hozott esetben, ha nem lenne 2.számú résszámla, akkor a számlád így nézne ki:

Lakás elad.ára      1o mill. + 2 mill. = 12 mill.

1.résszámla:(le:)    5 mill  +  1 mill. =  6 mill.

számla összege:     5 mill.  + 1 mill. =  6 mill.

Le: foglaló              1.5 mill + o.3 mill. = 1.8 mill.

Fizetendő:                                         4.2 millió forint.

Te mint számla kibocsátó természetesen a végszámláról a számla összege sort könyveled plusz előjelének megfelelően nettó+ áfa bontásban és ugyanilyen bontásban  negatív előjellel a foglaló összegét. A résszámla összegét, annak kiszámlázásakor már könyvelted.

[justicia]

Kedves Madora!

 

 Köszönöm a kimerítő válaszaidat.

Azért még felmerült egy utolsó kérdésem... :)  (utolsó-utolsó....) A résszámlákat árbevételként könyveljük (9-es) és véletlenül sem 3-asba??? Én azt gondoltam, hogy a birtokba adás napjával - mikor az elöbb kivesézett végszámlát állítjuk ki - kerül át a teljes vételár 9-be. Jól értem, hogy ezt rosszul gondoltam? A résszámlák is már 9-es???

Nagyon köszönök mégegyszer mindent! 

[madora100]

A résszámlák rögtön a 9-be kerülnek, hiszen elvégzett munkáról  van szó. Ezeket a részteljesítéseket általában készültségi fok alapján szokás a szerződésben, mint számlázási lehetőséget foglalni. Vagy pedig kikötik például, hogy az alapozási munkák elvégzése után résszámla bocsátható ki. Ezesetben ha elkészül az alapozási munka, akkor annak teljesítés igazolása után benyújtható a rész-számla, s azt a T311-K91 és K 467 számlára kell könyvelni. A résszámla mindig egy elkészült munkafázis számlázását jelenti, amely nem keverendő össze az előlegszámlával. Az előlegszámlát természetesen nem könyveljük a 9-be, az a 36-os előlegek főkönyvi számlára kerül, s az csak akkor kerülhet kibocsátásra, amikor  a vevő részéről a pénzügyi teljesítés megtörtént.(azt a napot jelölve meg a számlán teljesítési időpontnak)