Építési telek,építkezés, ÁFA visszaigénylés

[cserep23]

Sziasztok

1.

Magánszemély építési telket vett (első forgalomba hozatal, a földhivatali lapon az eladó volt az egyetlen bejegyzés), ÁFA-s számlával. Van-e valamilyen lehetőség az ÁFA-t visszaigényelni (a telken lakóház épül majd)? A vásárláskor nem volt adószám kiváltva. Elvileg most ÁFA mentes az építési telek.


2.
Ha a magánszemély gazdasági építmény bérbeadására adószámot kér és az általános szabályokat választja (ÁFA körbe kerül), akkor tud-e ÁFA-t visszaigényelni az alábbi feltételekkel: a telken lakóház és ennek részeként garázs épül, aminek bérbeadása tárgyi adómentes, de lehet rá választani ÁFA kört is. A telek ÁFA és az építkezés ÁFA költségeit arányosítva a garázsra eső résszel vissza lehet-e igényelni? Adószám megvan, ÁFA kör megvan, bérbeadási tevékenység megvan és az ehhez szükséges beruházás ÁFA-ja lenne visszaigényelve?

[kaloczy]

Felejtsd el. Ezt így szépen kigondoltad, csak nagyon nem így működik az áfa-visszaigénylési lehetőség.

Már ott defektet kap, hogy a magánszemély vevő semmilyen formában nem jogosult az áfa visszaigénylésére. 

Az építkezés áfáját meg csak az építési tevékenységgel üzletvitel-szerűen foglalkozók igényelhetik vissza. Az, hogy bérbeadásra kiváltott egy adószámot, nem fogja áfa-visszigénylésre feljogosítani. Az adószámos magánszemély ugyanis nem lehet áfa-alany. Csak a vállalkozó. Az meg megint más. 

[taxcontroll]

Ha magánszemélyként vásárolt építési telket, akkor az adóalanyiság hiánya miatt "elvileg" nem levonható az adó. Kivéve persze, ha az ügyfél fogja magát, beballag az önkormányzathoz, és kér adószámot. Ebben az esetben az ÁFA tv. 36. § (4) bekezdés ab) pontja alapján az adóalanyként történő bejelentkezés időpontját megelőzően, legfeljebb azonban 36 hónappal korábban (egész hónapként beleszámítva a bejelentkezés hónapját is) beszerzett termék tekintetében a természetes személy adóalany levonhatja az áfát, ha korábbi ráfordítását utóbb gazdasági tevékenységével összefüggő költségként számolja el, feltéve, hogy birtokolja a nevére szóló számlát.

Ebből fakadóan ha az építési telken házat és garázst épít, akkor értelemszerűen mind az építési telek, mind az építkezés áfája levonható lesz. Ugyanakkor ha ezt a házat értékesíti, vagy saját célra használja fel, akkor értelemszerűen fizetendő adóként kell bevallani és megfizetni. (mivel első értékesítésnek számít)

A probléma inkább ott van, hogy ha most 20% áfát levon, és mondjuk jövő augusztusban felépül a házikó, akkor lehet hogy már 25% áfát kell utána fizetni. (legalábbis lehet számítani rá...) Így viszont állatira nem éri meg, szerintem (de ez már az én magánvéleményem). 

[cserep23]

A fentiek alapján akkor ÁFA körbe tartozóan kell visszamenőlegesen megkérni (az APEH adóalany osztályán) a gazdasági építmény bérbeadására (alapból tárgyi adómentes) az adószámot. Ezek után a teljes beruházás garázsra eső részének ÁFA-ja a kifizetett számlák alapján visszaigényelhető. A felépült, a ház részét képező garázs magáncélra nem, csak a bérbeadási tevékenységhez lesz használható (ÁFA-s számlázás). Ha a magánszemély a jövőben megszünteti az adószámos tevékenységét vagy a későbbiekben bármikor eladja az ingatlant, akkor az épp aktuális ÁFA kulcs szerint befizeti a korábban visszaigényelt pénzt. Más: Az ÁFA tv. szerint, ha magánszemély építési telket vesz, házat épít, nem adóalany, mindenre megfizeti, de nem igényel vissza semmire se ÁFA-t, viszont a felépült házat (telekkel együtt) eladja (első értékesítés), akkor az eladási ár után kell ÁFA-t fizetni ? Ebben az esetben ugyanis ezt duplán kéne megfizetni.

[kaloczy]

1. Visszamenőlegesen nem ad Neked semmit az APEH. Minden a bejelentéstől számít.

2. A bérbeadáshoz kiadott adószám és az áfa köszönőviszonyban sincs egymással. Szerintem. Áfás csak egyéni vállalkozóként lehetsz. És ha egyéni vállalkozó leszel bérbeadásra, akkor sincs olyan, hogy "a garázsra eső áfát visszaigényelhető". Ez hülyeség. Ha olyan a tevékenységi köröd, hogy szerepel benne a lakóház építés, akkor cakk-pakk visszaigényelheted a áfát, aztán viszont - mint ahogy azt taxcontroll is említette - ha magáncélra használod a házat, csöngetheted vissza. 

Nem hinném, hogy ebből pozitívan lehet kijönni. Többet fogsz bukni, mint most az a nyomorult telek utáni áfa.

 

[taxcontroll]

Ha a magánszemély egyéni vállalkozó lesz, akkor ugyan visszaigényelheti az áfát, de amint használatba veszi (akár saját célra, akár másnak értékesíti), akkor a áfafizetési köt. terheli. A garázs ebből a szempontból lényegtelen, mivel ha TAM-ként adja ki, akkor a teljes garázs utánpótlólag vissza kell fizetni a levont áfát. Ha nem, akkor folyamatosan lesz áfa-fizetési köt.

A másik kérdésre: nem, a magánszemély nem alanya az áfának (4.§) így bár nincs levonási joga, de adófizetési kötelezettség sem terheli az eladás után.

Szóval nem lehet így áfát nyerni.