Ingatlan értékesítése adócsökkentő tételek

[advice11]

Kedves Fórumozók!

2007-ben vásárolt ingatlanomat szeretném 2011-ben értékesíteni.

Ez esetben 30%-kal csökkenthető az adóalap, tehát még nem adómentes az ügylet. A kérdésem az lenne

1. az előzőleg felhasznált lakásszerzési kedvezményt is bele kell számítani az adóalapba, mert amelyik lakás eladás aután ezt vettem, nem kellett akkor adózni, viszont ezt 5 éven belül eladnám

2. Az ügyvéd szerint adóalapot csökkentő tényezők a 2007-es felújítás tételei: csempe, kád, csaptelep, kőműves munkadí, parketta, konyhabútor, mert ezek a lakásban maradnak. Az APEH honlapján viszont van egy olyan kitétel, hogy értéknövelő beruházás/állagmegóvás. Viszont állagmegóvás csak 2 évvel az eladás előtt történhet.

Várom válaszotokat,

 

Üdv 

 

[tothkornelia69]

Szia!

1., igen, a 2007-ben igénybevett kedvezményt gyakorlatilag leadózod 25 %-kal. Az 5 év pedig úgy 5 év, hogy a szerződéskötés éve, és az azt követő 5 év.

2., az ügyvéd nézze meg az szja tv-t!!!!

3. §

32. Értéknövelő beruházás:
a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás, amely
a) az ingó dolog átruházása esetén annak eredeti használhatóságát növeli, javítja és/vagy az átruházást megelőző 12 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az eredeti használhatóságának megőrzése, helyreállítása céljából történt;
b) ingatlan átruházása esetében a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt, és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

62. §
(1)
(1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
a)
a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b)
b) az értéknövelő beruházásokat;
c)
c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

üdv:Nelly

[advice11]

Kedves Nelly!

Köszönöm a válaszodat! Ebből nem derül ki számomra, hogy akkor ezek a tételek elszámolhatók-e.

Nekem egy könyvelő is azt mondta, hogy igen. Akkor mi az igazság?

[tothkornelia69]

Szerintem az általad felsorolt tételekkel nem csökkenthető az értékesítés bevétele, azaz nem számolható el.

üdv:Nelly

[advice11]

Köszönöm válaszodat, majd még utánanézek, bár nem lenne mindegy.

 

[advice11]

Kedves Nelli!

 

És mi a véleményed pl. a nyílászáró-cseréről (2010-es év), illetve a konyhabútorról, amely gépekkel együtt a lakásban marad? Az ügyvéd szerint ezek mindenképpen elszámolhatók (persze ő nem könyvelő).

 

[tothkornelia69]

Azt írja az szja tv 62. §-a, a bevételből le lehet vonni:

b) az értéknövelő beruházásokat;
Az értéknövelő beruházást pedig az Szja tv 3. §-a definiálja.

 

32. Értéknövelő beruházás:
a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás, amely

a) az ingó... (nem érdekes számunkra)

a b ponto pedig két részre bonthatjuk:

b) ingatlan átruházása esetében

1., a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt,

A 12/2001 évi Kormányrendelet szerint:

2. Lakóépületek energiatakarékos korszerűsítése, felújítása

28. § (1) A panel, a közép- és nagyblokk, az alagútzsalu, az öntött, a vasbeton vázas és az egyéb előre gyártott technológia felhasználásával épült lakóépület energiatakarékos korszerűsítésére, felújítására a Lakóépületek és környezetük felújításának támogatása előirányzatból a következő célokra nyújtható támogatás:

a) nyílászárók energiatakarékos felújítása, vagy cseréje,

b) homlokzatok és födémek utólagos hőszigetelése,

c) épületgépészeti és épületvillamos rendszerek korszerűsítése, felújítása,

d) felvonó-berendezés korszerűsítése, felújítása,

e) a megújuló energiafelhasználás növelése, a hagyományos energiahordozók megújuló energiaforrásokkal való helyettesítésére irányuló beruházások az energiatermelésre, a tárolásra, az energia szállítására és a hálózatba való esetleges visszatáplálására.

(2) A távhővel ellátott lakóépületek hőfogyasztása szabályozási lehetőségének megteremtésére (a továbbiakban: ÖKO-Program) a Lakóépületek és környezetük felújításának támogatása előirányzatból a következő célokra nyújtható támogatás:

a) a hőleadók egyedi szabályozásához szükséges berendezések (termosztatikus szelepek) lakásonkénti beszerelése,

b) a lakások egyedi hőfogyasztásának mérésére, vagy az épület hőfogyasztásának lakásonkénti költségmegosztására alkalmas mérőeszközök (hőmennyiségmérők és/vagy költségmegosztók) lakásonkénti beszerelése,

c) az épület közös tulajdonát képező fűtési rendszernek az átalakítása, ezen belül:

1. strangszabályozók beépítése vagy cseréje,

2. az egycsöves fűtési rendszer átalakítása a hőleadók elé beépített átkötő szakaszokkal, vagy az egycsöves fűtési rendszer helyett új, kétcsöves fűtési rendszer kialakítása.

 

A nyílászárócsere ebbe belefér szerintem.

2., és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

A konyhabútor és a gépi berendezések-gondolom sűtő, mosagatógép- ebbe a kategóriába véleményem szerint nem illeszthetők.

Az szja tv pár évvel ezelőtt lazábban kezelte ezt a kérdést, lényegesen  több tételt engedett beszámítani.

üdv:Nelly

 

[advice11]

Kedves Nelli!

 

Köszönöm a választ! Tehát akkor a nyílászárócsere belefér, de az összes többi biztosan nem, már csak azért sem mert minden más felújításról 2007-es számláink vannak.

Mi a véleményed arról az esetről, ha a tulajdonos elajándékozza ezt az ingatlant? Akkor is meg kell határozni az ajándék értékét, de gondolom adózni nem kell utána, hiszen pénzt nem kapott, ajándékba adta, abban az esetben sem ha pl. ez a vétel után 3 évvel történne.

Várom véleményedet,

 

Üdv

[Bakosné]

Igaz, hogy az ajándékozási illeték egyenesági rokonok között megszűnt, de a 2007-es érvényesített kedvezményt mindenképp le kell adózni. Azzal pedig nem vagyok tisztában, hogy ilyen esetben kell-e a piaci értékkel számolni, mint bevétellel.

Én azt tanácsolnám, hogy várják meg azt a két évet, és csak azután adnám el. Vagy ha mindenképp el akarja adni, lehet, hogy nem is lesz rajta nyeresége, a nyomott ingatlanárak miatt, de kedvezmény adóját akkor is bukja.

Márti

[advice11]

Kedves Márti!

 

Köszönöm válaszod! Igen, egyenesági rokonnak ajándékozná.

A kedvezmény adója mindenképp fizetendő, de az is sávos, tehát jövőre csak a 30% az adóalap.

Mi az, hogy piaci érték, mint bevétel. Természetesen a valós/mostani érték szerepelne az ajándékozási szerződésen, hiszen nincs illeték. A kérdés az, hogy ugye nem adózik az ember olyan tétel után, amit ingyenesen, ajándékba adott?

Köszönöm,