Magánszemély és jogi személy ingatlan adásvétel

[Jóka]

Magánszemély ismerősöm a garázsát akarja eladni egy betéti társaságnak 1.500.000,- Ft-ért, tehát ez lesz a vételár egy ügyvéd előtt aláírandó szerződésben. A bt. szeretné visszaigényelni az ÁFÁ-t a garázs után. Kell-e valamit tennie magánszemély ismerősömnek, hogy a bt. (vevő) visszaigényelhesse az ÁFA-t a garázs után? A vevő a szerződés alapján igényli vissza a garázs ÁFA-ját? Egyáltalán vehető-e az eladási ár ÁFA-s árnak? Meg tudná valaki mondani mi a teendője, hogy az ügylet mindkét fél számára megfelelő legyen? Köszi.

[madora100]

Szia!

Nem elég az információ, amit adtál. "Sima" magánszemélyről van szó, vagy vállalkozóról ?  Ha sima magászemély ad el ingatlant, akkor az áfa nem jön be a képbe csak akkor, ha sorozatjellegű értékesítésről van szó.

[madora100]

Ha sorozatjellegű értékesítésről van szó, akkor az alábbi az eljárás módja (Önadózóban megjelent cikk az idézet)

A 2008. január 1-től hatályba lépett új áfatörvény az ingatlanok értékesítésével kapcsolatosan olyan új előírásokat tartalmaz, amelyek a magánszemélyeket is érinthetik, azaz előállhat olyan helyzet, amikor áfát kell fizetni a magánszemélynek.

Az áfatörvény ugyanis előírja azt, hogy ha valaki magánszemélyként ugyan, de két éven belül sorozatjelleggel ingatlant (ingatlanrészt) és/vagy építési telket (telekrészt) értékesít, akkor ez már gazdasági tevékenységnek minősül. Mit is jelent ez a gyakorlatban?

Először tisztázni kell a kulcsfogalmakat, azaz mi az ingatlan, milyen ingatlanokról van szó, mit jelent a sorozatjelleg, és mi a teendő? Az ingatlan lehet épület (ennek része értelemszerűen lehet egy épület fele, pl. kétszintes ház két lakással, és csak az egyik lakást értékesítik), egyéb építmény, pl. garázs, műhely. Nagyon fontos megjegyezni, hogy csak építési telek (tehát nem mezőgazdasági vagy egyéb terület) értékesítése, illetve új ingatlan eladása releváns ebből a szempontból. Újnak az az ingatlan minősül, amelyik még beépítés alatt áll, vagy már elkészült, de a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésétől számítva nem telt el két év az értékesítésig.

A következő fontos momentum a sorozatjelleg tisztázása. Ez akkor valósul meg, ha két naptári éven belül négy előbb említett ingatlant vagy építési telket értékesít a magánszemély. A negyedik értékesítése már áfa köteles lesz, és minden további is, kivéve, ha a következő három évben nem értékesít. Ekkor újra kezdődik az ilyen típusú értékesítések számolása. A darabszámba bele kell számítani azon ingatlanok értékesítését is, amelyek öröklés vagy kisajátítás tárgyát képezték, de ezek értékesítése önmagában áfa fizetési kötelezettséggel nem jár. Az értékesítések összeadásánál a kiinduló év 2008., ebben az évben kell elkezdeni figyelni és összeadni az értékesítéseket, az előző évek eladásai nem játszanak szerepet.

Amennyiben megtörtént a negyedik értékesítés két éven belül, a magánszemélynek az eladásáról számlát kell kibocsátania, hiszen már adóalannyá vált, de ez egyben azt is jelenti, hogy megnyílik a levonási joga is, azaz az általa fizetendő adó összegét csökkentheti az értékesített ingatlanhoz kapcsolódó beszerzései során rá áthárított áfa összegével (természetesen névre szóló számla birtokában) maximum a fizetendő adó mértékéig. A negyedik értékesítés tényét egy erre rendszeresített nyomtatványon be kell jelenteni az adóhivatalnak az adásvételi szerződés keltétől számított 30 napon belül, és csatolni kell a szerződéseket, egyéb bizonylatokat, a felmerült költségekről szóló számlákat. Ezután az adóhivatal - a dokumentumok alapján – állapítja meg az értékesítést és a beszerzést terhelő áfát, melynek eredményeképpen határozattal kiveti a fizetendő áfát a magánszemélyre.

Tehát az áfa bevallást nem az állampolgárnak kell elkészíteni, neki csak a dokumentumokat kell összegyűjteni, a számlát kiállítani, de a bejelentése a jogkövetkezmények szempontjából azzal egyenértékű, azaz beadásának elmulasztása bírságot is vonhat maga után.

-----------------------------------------------------------------------------------

Viszont Magánszemélyként nem kell Áfát fizetni lakóingatlan vagy egyéb ingatlan (teleknél sem) eladásánál akkor, ha a szóban forgó ingatlan használt és/vagy két évnél régebbi használatba-vételi engedéllyel bír, még sorozatos értékesítésnél sem.

 

[Jóka]

Egyszerű magánszemély adja el egy garázst, a betéti társaság (a vevő) pedig vissza szeretné igényelni az ÁFÁ-t. A garázst a jelenlegi tulaj több, mint 15 éve vette. Mit kell tenni ilyen esetben?

[madora100]

Keresztezte egymást a levelünk. Tehát nem kell az áfával foglalkoznod, ha nem sorozatos értékesítésről van szó. De ha arról lenne is szó, ha a garázs nem új, illetőleg két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkezik, akkor sem merül fel az áfa fizetési kötelezettség. 

[madora100]

Ha 15 éve vette a magánszemély a garázst és sima magánszemélyként adja el ezt az egyetlen garázst, akkor nincs áfa fizetési kötelezettsége az eladónak és nincs levonási lehetősége a vevő BT-nek. Az adásvételi szerződésben szereplő összeg lesz a nettó és bruttó összeg is egyben. A magánszemély eladó nem állít ki számlát, az ügylet megtörténtét az adás-vételi szerződés  bizonyítja. 

[Jóka]

Ha jól értem, akkor a magánszemély megkapja az 1.500.000,- Ft-ot és elballag vele, egyéb teendője nincs senki felé. A bt. viszont visszaigényelhet 300.000,- Ft ÁFA-t a szerződés alapján?

[madora100]

A BT nem igényelhet vissza a kérdéses  esetben áfát.