"Előszerződés
Napjainkban igen gyakran - különösen lakásvásárlás esetén - hallhatunk az előszerződés jogintézményéről. De mit is jelent ez? Miben különbözik egy szerződéstől, és előnyös vagy hátrányos számunkra, ha előszerződést kötünk?
Az előszerződés a felek közt létrejövő olyan megállapodás, amelynek tárgya, hogy később ugyanezen felek között létre fog jönni egy végleges szerződés. Meg kell azonban határozni az előszerződésben ennek minimális kritériumait: a feleket, a végleges szerződés megkötésének időpontját és feltételeit, alakilag pedig olyan formába kell önteni, amilyet jogszabály az annak alapján kötendő szerződésre előír. Ha tehát ingatlan adásvételéről van szó, az arról rendelkező előszerződés csak írásban érvényes.
Az előszerződés köti a feleket, melyből logikailag és jogszabályi rendelkezés folytán is az következik, hogy ha bármelyik szerződő fél megszegi az előszerződést, vagy nem jutottak megegyezésre, azaz a végleges szerződés emiatt nem jön létre, a bíróság kérelemre létrehozhatja a végleges szerződést, még az előszerződésben nevezett kritériumok módosításával is, ha az indokolt.
Van egy olyan törvény által rögzített kritérium azonban, amely feloldja az előszerződés által létrejött kötöttséget: a körülmények lényeges megváltozása. Amennyiben tehát valamelyik fél bizonyítja, hogy az előszerződés után beállott körülmény folytán az előszerződésben foglaltak teljesítésére nem képes, illetőleg ennek okán felmondásnak vagy elállásnak lenne helye, megtagadhatja a végleges szerződés megkötését. Főként olyan érdekmúlásról lehet itt szó, amelynek ismeretében az adott fél meg sem kötötte volna a szerződést (építési tilalmat rendelnek el arra a földterületre, ahová a föld megvásárlását követően építkezett volna). Nem tagadható meg azonban a végleges szerződés megkötése, ha a fél ezt a helyzetet saját felróható magatartásával idézte elő, vagy ennek a helyzetnek elhárításáról neki kellett volna gondoskodnia, végül pedig ha a hivatkozott körülmény már az előszerződés megkötésekor fennállt.
Nincs akadálya annak, hogy az előszerződéssel keletkezett szerződéskötési kötelezettséget foglalóval (vagy más biztosítékkal) nyomatékosítsuk, hasonlóképpen a végleges szerződésben rögzített biztosítékokhoz. Előszerződést jellemzően akkor kötnek a felek, amikor a végleges adásvételi szerződés megkötésének a feltételei még nem állnak fenn, de ennek ellenére már kötelmi jogviszonyt kívánnak létrehozni. Ennek tipikus példája, amikor az új építésű ingatlan tulajdonosa mint eladó még nem rendelkezik jogerős építési engedéllyel, így végleges adásvételi szerződés az ingatlan vonatkozásában még nem köthető, de már megkezdte a felépítendő ingatlan értékesítését. Ekkor a vevő és az eladó ingatlan-adásvételi előszerződést kötnek egymással azzal a kikötéssel, hogy végleges adásvételi szerződést a jogerős építési engedély megszerzését követő meghatározott napon belül kötnek egymással. Ezzel a vevő biztosíthatja azt, hogy a tulajdonos az ingatlant másnak nem értékesítheti, így nem kell attól tartania, hogy a "kiszemelt" ingatlant más veszi meg. Ez a konstrukció az értékesítő számára is előnyös, mivel már az építkezés megkezdése előtt az ingatlannak akár a nagy részét is értékesítheti, mely befektetési szempontból számára biztonságot nyújt.
Az előszerződés hátránya az, hogy az illetékes földhivatal előszerződés alapján a tulajdonjog-fenntartással kötött adásvétel tényét az ingatlan tulajdoni lapján nem tudja feljegyezni, így kívülállók számára a tulajdoni lap megtekintése alapján nem állapítható meg az, hogy az adott lakás vonatkozásában az értékesítő kötött-e már esetlegesen mással szerződést. További hátránya az előszerződésnek az, hogy az ingatlan vásárlásához igénybe venni kívánt bankkölcsön ügyintézését a hitelintézetek szintén csak végleges adásvételi szerződés benyújtása után kezdik meg. Előszerződés alapján a legtöbb hitelintézetnél csak ún. előzetes hitelbírálatra van lehetőség.
A fent részletezett hátrányok ellenére az előszerződéses konstrukció kedvező lehet azokban az esetekben, amikor végleges szerződés megkötésére még nincs mód.
Dr. Tremmel Brigitta ügyvéd
Holczer, Jákó és Boross Ügyvédi Iroda"
Annyit még hozzátennék, hogy szerintem ez hasonlóan adózik mint az árf.nyereségből származó jövedelem,akkor pedig 14 EHO is terheli az szja-n felül.