Ingatlanbérbeadás EVA-s

[monili]

Sziasztok!

Tudom, hogy már ezerszer körbejártátok ezt a témát. De nem foglalkoztam az EVA-val ezért segítségre lenne szükségem.

Magánszemély ingatlan bérbeadási adószámmal rendelkezik. 2008.01.01-vel EVA-s lett.

Most állítaná ki az egész évre szóló számlát, a bérbevevővel nettó havi 100 e Ft-ban egyeztek meg, vagyis 1.200 e Ft-ot szeretne kézbe kapni.

Hogy kell kiállítani a számlát? Mi legyen az Eho-val? Az áfa rublikába mit kell írnia?

Várom válaszotokat: Mónika

 

[aniko.varga2006]

Ez a magánszemély egyben egyéni vállalkozó is? Mert ha nem, akkor nem volt jogosult az EVA választására.

[validitas]

Szia Mónika!

Gondolom egyéni vállalkozóról van szó, mert magánszemély nem választhat eva-t, csak ev. vagy társaság. A bérbeadás kapcsán azt kell először is tisztázni, hogy mit ad bérbe, ugyanis némely bérbeadás az Áfa-tv. szerint áfa-mentes, de választható rá az ált.szabályok szerinti áfázás (azonban ez evásra nem vonatkozik, mert nem áfa-alany), némely bérbeadás pedig eleve áfás, 86.§ (1): adó alóli mentesség:

l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.
(2) Az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható:
a) a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
d) a széf bérbeadására.

 

A 2002.évi XLIII.törvény (az eva-ról) szerint:

 

13. § (1) Az adóalany az e törvény hatálya alá tartozó tevékenységéről bizonylatot bocsát ki. Az adóalany e kötelezettségét az általános forgalmi adóról szóló törvény X. fejezetében előírtak szerint teljesíti.
(2) Az (1) bekezdésben meghatározott bizonylatban az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint az adott termék értékesítésére vagy szolgáltatás nyújtására meghatározott adómértéknek megfelelő általános forgalmi adót kell áthárítani.
(3) Az adóalany az általános forgalmi adóról szóló törvénynek a teljesítés helyére vonatkozó előírásai szerint nem belföldön teljesítettnek minősülő termékértékesítéséről és szolgáltatásnyújtásáról kibocsátott bizonylatban – az általános forgalmi adóról szóló törvény X. fejezetében foglalt egyéb előírások figyelembevétele mellett – általános forgalmi adót nem hárít át.

 

Az EHO kérdése: mivel az evás egyéni váll. ingatlan bérbeadásból szárm.bevétele is evás bevételnek minősül, azért nem tartozik az SZJA-tv. szerint bevallandó jövedelmek közé, és emiatt EHO-t sem kell fizetni. Ugyanis EHO-t az eho-tv. 3.§(3) bek.szerint az SZJA-tv.alá tartozó jövedelemből kell fizetni.

Üdv: Böbe

 

[aniko.varga2006]

Szia, Böbe, bennem a kétség épp az Eho említése miatt merült fel, hiszen ha eddig vontak Eho-t, akkor a bérbeadó nem lehetett egyéni vállalkozó. Úgyhogy várjuk a kérdező pontosítását.

[validitas]

Szia Anikó!

Hát igen, a kérdés bennem is kétségeket támasztott, hiszen adószámot kiváltott magánszemélyről beszél, meg eváról, ami - ahogy írtad is - ellentmond egymásnak. Szerintem is meg kell várnunk, amíg pontosít Mónika.

Üdv: Böbe

[escheuring@drotposta.hu]

Sziasztok. Én is EVA-s egyéni vállalkozó vagyok, aki magánszemélyként ingatlant is bérbead. Én több helyen próbáltam végigjárni a témát, s arra jutottam, hogy ÁFA mentesen állítom ki a számlát. (mivel a lakóingatlan bérbeadás alap esetben mentes az ÁFA alól), annak ellenére hogy EVA-s adószámom van. Jól csinálom???

[mazsi5]

Szia! Jól csinálod, mert lakóingatlan bérbeadásról van szó, ami az ÁFA tv. 86.§-a szerint mentes, és az EVÁ-snak nem volt lehetősége (nincs lehetősége) az ingatlanbérbeadásra vonatkozóan ÁFA kötelezettséget (ÁFA tv. 88.§.) választani.   Böbe feltette az EVÁ-sra vonatkozó ÁFA kulcs rendelkezést... én még felteszek egy kérdést-választ .....

Az egyszerűsített vállalkozói adó

1. § (1) A Magyar Köztársaságban egyes személyek vállalkozási (gazdasági) tevékenységből származó bevételét az e törvényben meghatározott egyszerűsített vállalkozói adó (a továbbiakban: eva) terheli.

2003/55. Adózási kérdés az eva hatálya alá áttérő egyéni vállalkozók más önálló tevékenységből származó bevételének adójogi minősítése az eva időszak alatt

[Eva tv. 1. § (1) bek.]

Az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozónak az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétele, amelynek alapján számlát, egyszerűsített számlát, számlát helyettesítő okmányt, vagy nyugtát állít ki (pl. bérbeadás, szakértés, lektori tevékenység), evás bevétellé válik. E tevékenységek után is az áfa szabályai szerinti besorolásnak megfelelő számlát kell kibocsátania és az áfával növelt bevétel az eva alap részét képezi.

Ebből következően az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozó esetében evás bevétel lesz az az összeg is, amely a személyi jövedelemadó törvény szerint adómentes bevétel lenne, (például a termőföld bérbeadás bevétele, ha a törvényi feltételek teljesülnek) vagy a jövedelem után a tételes átalányadót lehetne választani.

Így lesz evás bevétel:

- a virág és dísznövény értékesítéséből származó bevétel még akkor is ha az 250 000 forint alatt van;

- a falusi vendégfogadás bevétele, akkor is ha az 600 000 forint alatt van.

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély nem alkalmazhatja a tételes átalányadót, amennyiben egyéni vállalkozóként az eva hatálya alá bejelentkezett.

Ha az eva időszaka alatt az egyéni vállalkozónak mezőgazdasági őstermelésből származó bevétele lesz (pl. 2003-ban őstermelői igazolványt vált) vagy családi gazdaság tagja lesz, akkor e tevékenysége tekintetében a kompenzációs felárra nem jogosult (mivel nem alanya az általános forgalmi adónak), ugyanakkor áfát sem fizet. Az eva nem terjed ki az egyéni vállalkozói tevékenységen kívül végzett mezőgazdasági őstermelői tevékenységre, az ebből származó bevétel nem minősül eva szerinti bevételnek, az a mezőgazdasági őstermelőre vonatkozó személyi jövedelemadó szabályoknak megfelelően adózik.

Ha az evás egyéni vállalkozónak a vállalkozói igazolványában a mezőgazdasági tevékenység is szerepel, akkor e tevékenysége után az áfa szabályai szerinti besorolásnak megfelelő számlát kell kibocsátania és e tevékenysége tekintetében a kompenzációs felárra nem jogosult (mivel nem alanya az általános forgalmi adónak).

Az Eva törvény hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozók esetében az eva alapjának részét képezi a termőföld bérbeadásából származó bevétel is. Ez azt is jelenti, hogy a személyi jövedelemadó törvény szerinti adómentességi szabályok nem értelmezhetők. Ez esetben az önkormányzati adóhatóság felé e címen nincs adóbevallási és adófizetési kötelezettsége a magánszemélynek.

(PM Jövedelemadók Főosztálya 3562/2003. - APEH Adónemek főosztálya 1226331048/2/2003.; AEÉ 2003/4.)

 

[Bartiiroda]

SZiatok...

 

jómagam EVA-s Ev vagyok... és tényleg ez a téma körbe lett járva régen sokszor... a lényeget mazsi irta: EVA alany minden bevétele EVA-s amiről kiállít számlát... (nyilván örökség ajándék stb nem) 

 

üdv mindenkinek

 ui: Pont a Mazsié én nem gyüjtöm már rég csak megerősíteni szerettem volna 

[aniko.varga2006]

Az idézett állásfoglalás 2003-as, ezért csak annyit szeretnék megjegyezni, hogy 2008. 01.01-től változott a falusi vendégfogadással kapcsolatos szabályozás, ezért az erre vonatkozó értelmezés is módosult szerintem. A falusi vendégfogadás bevétele kifejezetten a magánszemély bevétele (Szja tv. 3. § 55-57. és 59. pontjai szerinti tevékenységek, ezekre nem is lehet EV igazolványt kiváltani). A magánszemélyként megszerzett bevételt viszont az Eva tv. kiveszi az evás bevételek közül (Eva tv. 6.§ (3) d). Ezért szerintem  az Szja tv. említett pontjaiban szereplő tevékenységek bevétele - még akkor is, ha ugyanolyan adószám alatt áfás számla készül róla - nem részei az evás bevételnek. Legjobb tudomásom szerint a falusi vendéglátók szakmai szervezetének is ez az álláspontja - azonban az Apeh-nél nem találok újabb információt.

[mazsi5]

Szia Anikó!  Megvallom őszintén nem tudom, hogy a falusi vendégfogadást lehet-e adószám kiváltása nélkül folytatni, attól, hogy valaki nem egyéni vállalkozó.....     a kérdezőnél viszont a lakóingatlan bérbeadás fenn áll ,s ha ő egyébként egy EVÁ-s egyéni vállalkozó, akkor az ingatlan bérbeadásos bevétele is EVA szerint fog adózni, s a lakóingatlan bérbeadás mentes az ÁFA alól, tehát mentesen adja ki a számlát, s ezen számlaösszeg EVA bevétele lesz....

De ha téged az EVÁ-s egyéni vállalkozás melletti falusi vendéglátás  bevétele izgat, akkor beteszem az általad meghivatkozott szakaszt az EVÁ-ból, hátha ebben jártasak még idenéznek:

A bevétel

6. § (1) Bevétel a számvitelről szóló törvény hatálya alá nem tartozó adóalany esetében a (2)-(9) bekezdés szerint meghatározott összeg, más adóalany esetében a számvitelről szóló törvény rendelkezései szerint elszámolt (a beszámoló eredménykimutatásában kimutatandó) árbevétel, bevétel.

(3) A (2) bekezdésben foglaltaktól eltérően nem minősül bevételnek:

d) az egyéni vállalkozó adóalany esetében magánszemélyként, nem a vállalkozási tevékenységgel összefüggésben kapott vagyoni érték (így különösen az ápolási díj, a biztosító szolgáltatása).

 

                                Az, hogy egy magánszemély ápolási díjat kapjon például ahhoz nem kell neki adószámot kérnie, az biztos, tehát tuti, hogy olyan magánszemélyes bevétel, ami az EVÁ-s egyéni vállalkozónál sem számíthat vállalkozási bevételnek... Üdv.