Adófórum

Üdvözlet!

Üzlethelyiség bérbeadása miként adózik az alábbi esetben:

Az üzlethelyiség magánszemélyként lett még anno megvásárolva.

Ezután mellékállású váll.ig lett kiváltva ami később EVA-s lett és most is az.

Ilyen esetben ha az üzlethelyiség bérbeadásra kerül EVA-s vállalkozóként kell róla számlát adni és bevallani vagy magánszemélyként adózik?

Ha magánszemélyként adózik mikor és kinek kell megfizetni az adót és bevallást mikor kell beadni róla, kell-e adóelőleget fizetni és azt ki fizeti meg?

Ha EVA-s bevétel lesz, akkor az üzlet későbbi eladása is EVA-s annak ellenére, hogy nem vállalkozóként lett vásárolva?

Az APEH ügyfélszolgálatán egyszer azt mondták, hogy mindenféleképpen EVA bevétel, máskor pedig azt, hogy magánszemély külön adózó bevétele.

 Előre is köszönöm a segítséget.

Szia!  Arról nem írnék, hogy ha magánszemélyként ad valaki ingatlant bérbe akkor mi van, ha forrásadósan és, hogy lehet önálló tevékenységként összevontan adózva.., de mindenképpen adószámot kell kérni.... és, hogy ha kifizetőnek adja bérbe, akkor a kifizető kell, hogy adóelőleget vonjon, ha magánszemély felé adja, akkor neki saját magának kell negyedévente megállapítani és megfizetni..  mert az APEH portálon elég jó tájékoztató van:0.

Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai

 Ami az érdekesebb az az, hogy míg SZJA-s egyéni vállalkozónál lehetséges, hogy az ingatlanbérbeadását egyéni vállalkozóként, vagy magánszemélyként folytassa és annak megfelelően számolja el.., addig az 

EVÁ-s egyéni vállalkozónál, ha egyébként ingatlanbérbeadással is foglalkozik, azt az EVA tv. alapján kell adózni és kezelni... legalább is, amit eddig összeolvastam a témában, abból ez jön le. 

Pld-ul:

2003/55. Adózási kérdés
az eva hatálya alá áttérő egyéni vállalkozók más önálló tevékenységből származó bevételének adójogi minősítése az eva időszak alatt
[Eva tv. 1. § (1) bek.]
Az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozónak az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétele, amelynek alapján számlát, egyszerűsített számlát, számlát helyettesítő okmányt, vagy nyugtát állít ki (pl. bérbeadás, szakértés, lektori tevékenység), evás bevétellé válik. E tevékenységek után is az áfa szabályai szerinti besorolásnak megfelelő számlát kell kibocsátania és az áfával növelt bevétel az eva alap részét képezi.............................................."

A 0943-as EVA bevallás kitöltési útmutatójából:

"Ha az egyéni vállalkozói igazolványban feltüntetett tevékenysége(i) mellett olyan egyéb
tevékenysége(ke)t végez, amely(ek) folytatásához egyébként adószámra lenne szükség (pl.
ingatlan bérbeadása, szakértői, lektori tevékenység) és e tevékenysége(i)ből bevétele is
származott, akkor ez a bevétele is eva-s bevétellé válik. E tevékenységek után is az áfa
szabályai szerinti besorolásnak megfelelő számlát kell kibocsátania és az áfá-val növelt
bevétele is az adóalap részét képezi. "  
 

Az eladással kapcsolatban, kérdéses, hogy az adott üzelethelyiséget használtad-e a vállalkozáshoz, vagy ahhoz is?? Mert szintén a kitöltési útmutatóban, pld-ul a saját gépkocsit hozva példaként, ez van:(ami már tényleg durva):

"Bevételnek minősül az adóalany által vállalkozási (gazdasági) tevékenységével
összefüggésben, vagy arra tekintettel bármely jogcímen és bármely formában mástól
megszerzett vagyoni érték. Tekintettel arra, hogy e törvény a kizárólag üzleti célból és a
nem kizárólag üzleti célból használt tárgyi eszköz fogalmát nem ismeri, így csak
egységesen lehet kezelni az egyéni vállalkozói tevékenységhez használt tárgyi eszközök
értékesítéséből származó bevételt. Az előzőekből következik, hogy bevételnek minősül a
vállalkozási tevékenységhez használt és az eva-s időszakban értékesített – az egyéni
vállalkozó saját tulajdonában lévő – személygépkocsi eladási ára is.
Amennyiben a vállalkozáshoz is használt személygépkocsi az egyéni vállalkozó
házastársának tulajdonában van, akkor az eladási ár nem lesz eva-s bevétel, hanem az a
házastárs ingó értékesítésből származó bevételének minősül. "   

--- Itt el lehet meditálni, és háborogni...hogy mi van, ha azt mondom, hogy a vállalkozási tevékenységhez az a tárgyieszköz márpedig nem volt használva..  (én két éve a saját szgk-mat adtam el... de 2003-tól vagyok EVÁ-s, úgy hogy én azt nem használtam a vállalkozási tevékenységemhez, az meg egy másik dolog, hogy alkalmasint majd ezt elfogadják-e...

De ami a legdurvább: (nekem már ilyet is mondtak..)  ha a saját huszon éves lakásomban van a székhely/telephelyem és ugyan költséget akkor sem számoltam el ezzel kapcsolatban mikor még nem voltam EVÁ-s,  ha mondjuk EVÁ-s időszakomban el kellene adni a lakásomat, akkor a székhely/telephely miatt nem mondhatnám, hogy nem használtam a vállalkozási tevékenységemhez (pedig annyi az egész, hogy itthon ev-ként könyvelek ).. akkor az egyébként SZJA mentesen eladható ingatlanom után meg kellene fizetnem a teljes eladási ár után a 25%- EVÁ-t,stb.....(Ami jövőre 30%) és akár az EVÁ-ból is kiperegnék a bevételi értékhatár miatt !, Megoldás: vagy előtte ki kell lépni az EVÁ-ból, vagy mivel évközben ez nem lehetséges, akkor meg kellene szüntetni a vállalkozást, mielőtt eladnám a lakást... 

Azt, hogy amiről az illető egyéni vállalkozó magánszemély számlát köteles kiállítani az önálló tevékenysége kapcsán.. az rendben van még elfogadható, hogy a számlán EVÁ-s adószám van, akkor is ha nem szerepel a vállalkozói igazolvány tevékenységi körben..    De ez tárgyieszközös dolog, ami soha nem szerepelt a vállalkozásban tárgyieszközként....  csak a használatra hivatkozás miatt, hát (X)

És ez elméletileg az EVA tv. 6.§.(2). bekezdésére alapozva:

6. § (2) Bevétel a számvitelről szóló törvény hatálya alá nem tartozó adóalany által vállalkozási (gazdasági) tevékenységével összefüggésben, vagy arra tekintettel bármely jogcímen és bármely formában mástól megszerzett vagyoni érték, beleértve az áthárított általános forgalmi adót is. Vagyoni érték különösen a pénz, az utalvány (ideértve különösen a kereskedelmi utalványt és minden más hasonló jegyet, bont, kupont, valamint egyéb tanúsítványt, amely egy vagy több személy árujára vagy szolgáltatására cserélhető, illetőleg egy vagy több személy esetében is alkalmazható kötelezettség csökkentésére), a dolog, az értékpapír, az igénybe vett szolgáltatás és a forgalomképes vagy egyébként értékkel bíró jog, valamint az adóalany javára elengedett kötelezettség vagy átvállalt tartozás.

Pedig van (3)-as bekezdés is.. de sehol nem találkozom olyan magyarázattal, hogy mik azok akkor, amik szokásosan nem minősülnek a (3) bek. d.). pontja szerint EVA bevételnek az említett két különösen kívül.. 

(3) A (2) bekezdésben foglaltaktól eltérően nem minősül bevételnek:
d) az egyéni vállalkozó adóalany esetében magánszemélyként, nem a vállalkozási tevékenységgel összefüggésben kapott vagyoni érték (így különösen az ápolási díj, a biztosító szolgáltatása).

-------------------------------------

Van amiben én is dilemmázok.. de a bérbeadás, ha az EVA alany magánszemély a bérbeadó, akkor az szerintem is EVA bevétel..,  Üdv.  
 

Melcsi!

Örülök, hogy e téma szóba került. Én magam is hasonló cipőben járok. Az ingatlan bérbeadást(garázsingatlanról van szó)  előbb kezdtem magánszemélyként, mint ahogyan EV, majd evás EV vállalkozó lettem. A bérbeadást nem vittem be az egyéni vállalkozásba, az megmaradt független, sima tevékenységként. AVA-ba lépésemkor természetesen a bérbeadást is összevonom az evas-bevételemmel, mármint a bérbeadásból származó befolyt pénzbevételt. De nem kezelem áfásan (nem számítok fel áfát a bérleti díjról kiállított számlán) a számlát, mert az nincs benne az EV igazolványomban, tevékenységként feltüntetve. Az eva tv. előírásai miatt a bérleti díjból befolyt nettó=bruttó bevételt összevonom az evás (nettó+áfa) bruttó bevétellel, s az eva előírásai szerint számítom ki az adóterheket. Tehát költségeket sem számolok el a bérleti díjjal szemben.

"6. § (2) Bevétel a számvitelről szóló törvény hatálya alá nem tartozó adóalany által vállalkozási (gazdasági) tevékenységével összefüggésben, vagy arra tekintettel bármely jogcímen és bármely formában mástól megszerzett vagyoni érték, beleértve az áthárított általános forgalmi adót is" beidézett szövegben az áthárított forgalmi adó kitétel az evás bevételre vonatkozik, hisz ott kell kötelezően áfát feltüntetni. (persze ott is csak akkor, ha maga a tevékenység áfa köteles). 

Az is igaz, hogy az evá-ba lépéskor megszünik az áfa alanyisága a vállalkozónak, de véleményem szerint csak azokra a tevékenységekre vonatkozóan, amelyet az eva vállalkozásában megjelölt.  Az nem okoz értelemezési problémát, hogy minden tevékenységből származó megszerzett bevételt eva bevételként kell kezelni és adózni utána, de az áfa kérdés szememben nem egyértelmű. Jó lenne, ha még csemegéznénk ezen a kérdésen. Egyébként a Te általad felvázolt esetleges ingatlaneladásnál felmerülő probléma, megvallom még eszembe sem jutott. Pedig ebben is érdekelt lehetek. A józan ész megáll......

Szia Madora!  Számomra az ÁFA egyértelmű... Mivel végül is EVÁ-sként vagy köteles kiállítani minden számlát, ami tevékenységnél (akár váll.igazolványos, akár külön bejelentett) számlát kell kiállítani..

Tehát mindent az ÁFA tv. szerinti általános besorolás alapján... azaz nincs joga az EVÁ-snak pld-ul az ingatlanbérbeadásra ÁFA körösséget kérni.. tehát ha EVÁ-s egyéni váll. egyébként folytat (így-vagy úgy) ÁFA mentes és ÁFÁ-s, akár 25, 5%-os tevékenységet is, akkor a számláját azzal állítja ki mentes,, vagy éppen ÁFA %, összeg hivatkozással..

Az EVÁ-ba lépéskor az ÁFA alanyiság megszűnése... hát ez a megfogalmazás se semmi, én a helyükben inkább úgy deklaráltam volna: hogy sajátos ÁFA alanyisága van .. hiszen egyrészt bizonyos esetekben van ÁFA fizetési kötelezettsége is, az ÁFA tv. (alap)besorolása szerint számítja fel az ÁFÁ-t, de azt csak a sajátos esetekben kell külön ÁFA-ként megfizetnie... nem az ÁFA bevallásban vallja azt, lehet alanya a fordított ÁFÁ-nak, ... amihez végül is nincs joga az maga az ÁFA levonás és bizonyos választási lehetőségek...  Teljesen jól kezeled szerintem, hiszen az ingatlanbérbeadás az mindenképpen mentes (alapból)..  Pld-ul nem veheti figyelembe az ÁFA tv. 87.§-ában írtakat sem az EVA alatt, nem választhat 88.§. szerint..

Amit idéztem a 2003/55. kérdés-válasznál.. az utolsó mondat szerint :  nem ev.igazolvánnyal bérbeadás, ami EVA bevételnek minősül.....

"E tevékenységek után is az áfa szabályai szerinti besorolásnak megfelelő számlát kell kibocsátania és az áfával növelt bevétel az eva alap részét képezi.............................................."

Legközelebb, ha lesz időm, arra a rohadt 6.§.(2)  és 6.§.(3).bek.d) pontra koncántraltan muszály lesz valamit kutatni, hogy miként mondhatom a valamilyen eszköz eladásomra azt, hogy azt nem használtam a vállalkozáshoz, vagy, hogy azt a vagyoni éréket nem a vállalkozási tevékenységgel összefüggésben kaptam..... hanem kizárólag magánszemélyként....   most olyanok jutnak eszembe, hogy én magánszemélyként nem hívom sem a személyautómat, sem a székhelyként/lakcímként/telephelyként szereplő lakásomat tárgyieszköznek.. tehát nem tárgyieszközt adok el.. (hú de gyenge..),  nem bírom megemészteni, ha tényleg ilyen kiterjesztőleg értelmezik a 6.§.(2) -st...., meg az 1.§.(1)-et...  mint ahogy az a 0943-as kitöltési útmutatóban a saját magánszemélyes járműre vonatkozóan le van írva.. meg amit mondtak..

Az autónál még csak elvitatkozhatnánk, hogy bizonyítsák be, hogy vállalkozáshoz is használtam... de mondhatom-e a vállalkozás székhelyeként is szolgáló ingatlanomra, hogy nem használtam ahhoz..

Hátha valaki ebben már előrébb jár, vagy van valami anyaga és megosztja velünk, hogy á erre nem vonatkozik ez a kiterjesztő értelmezés.... ezl a dilemmázás csak vízgereblyézés... Üdv.

Melcsi!

Úgy látom, megint belenyúltunk valaminek a közepébe rendesen. Ha az áfa dologgal a Te álláspontod igazolódik be, akkor én személy szerint nagyon megszívom. Én ezügyben már írtam az apeh-nak, de természetesen egyértelmű választ nem kaptam. Azt hiszem, most ismét meg fogok ereszteni egy levelet, s megpróbálok én is kutakodni tovább ezügyben. Nagyon nem mindegy a dolog. Annyit még írjál meg légyszíves, hogy a 2oo3/55 .kérdés-válasz az apeh értesítőben, vagy valahol másutt jelent meg? A lakásdolog pedig egyszerűen katasztrófa. Mint az is, amit egyik hozzászólásomban felvetettem. Az Önkormányzat most rászállt arra a témára, hogy aki a saját lakását használja a vállalkozása székhelyéül, ott jön a bünti és az építmnyadó több évre visszamenően. (ahol bevezették ezt az adót) Indok: nem került a Földhivatalnál bejelentésre, hogy megváltozott a lakóingatlan rendeltetése.

Az alábbi mondaton is lehetne háborogni:

"Amennyiben a vállalkozáshoz is használt személygépkocsi az egyéni vállalkozó
házastársának tulajdonában van, akkor az eladási ár nem lesz eva-s bevétel, hanem az a
házastárs ingó értékesítésből származó bevételének minősül. " 

A családjogi tv. alapján a házassági vagyonközösség fennállása alatt szerzett vagyon közös vagyonnak minősül. Még akkor is, ha az egyik fél tulajdonára került bejegyzésre. Tehát ha eladom a gépkocsit, akkor annak a fele a házastársé. (hacsak nem különvagyont képez). Szóval, ezekkel a jogszabályokkal csak a málnásba lehet menni.   

Melcsi! Bemásolok az adó kérdés-feleletből egy választ. Na, ezzel aztután nem tudok igazából mit kezdeni.

Erre mondják, hogy a szezon és a fazon nem ugyanaz.

Szia Madora!  

Hát ezt jól megválaszolták a kérdezőnek.." az EVA tv.  az általános forgalmi adót kiváltja.". és ezek szerint akkor ezt az Art. mondja ki, vagy mit akart az Art-tal ebben a témában az a válaszoló -- nem értem (hogy Pelikánt idézzem a TANU c. filmből)   De nem is vagyok a toppon.... 

/Nov.3-tól a mai napig idegileg teljesen kikészültem a törvénybe foglalt "bármely" konkrét meghatározástól... amitől 2008-tól szenvedek az ÁFA tv. 142.§.(1).bek.g.) pontja kapcsán..  - már nem is vagyok normális./   Nem tudom melyik túlképzett törvényalkotónak pattant ki először az agyából törvényi rendelkezésként ez a "bármely"  meghatározás, ami az adott ügyben nem azt jelenti, hogy minden.. de azt nem árulják el, nem írják le, hogy a bármelyből, mi az ami nem bármely és mi az ami a bármely--- Hú meg tudnám pofozni! 

Amit korábban kérdeztél a 2003/55 adózási kérdéssel kapcsolatban.. teljes szövegét tekintve az alábbi, amit azért is nem tettem be teljes egészében, mert azóta a mezőgazdasági őstermelővel már más eljárás van, a 0943-as kitöltési útmutató szerint is..de a mezőgazdasági ügylethez egyáltalán semmit nem konyítok......... meg a probléma kapcsán a többi részét nem tartottam fontosnak.., de ha gondolod, beteszem teljes terjedelemben...(nekem Comples-es jogtáram van), de a forrás:

2003/55. Adózási kérdés

(PM Jövedelemadók Főosztálya 3562/2003. - APEH Adónemek főosztálya 1226331048/2/2003.; AEÉ 2003/4.)

   Azt viszont megnéztem, hogy sem az EVA tv. 1.§.(1), sem pedig a 6.§.(2). az alapproblémát ( a kérdés feltevő kérdését) tekintve nem változott.

Nem tudom a régre vonatkozóan az EVÁ-s ev számla-ÁFA kérdésben ez segít-e.. 

2003/58. Adózási kérdés
evás egyéni vállalkozó személygépkocsi értékesítése
(Eva tv. 6. §)
Amennyiben az egyéni vállalkozó személygépkocsiját evás időszakban értékesíti, akkor a számlázás a következők szerint alakul. Ha a vállalkozó a vállalkozási tevékenysége keretében használja személygépkocsiját, akkor annak értékesítésekor az eva alany vállalkozónak evás számlát kell kiállítania (azaz áfát is áthárít), az abból származó bevétel pedig értelemszerűen figyelembe veendő az eva alap számításakor. Amennyiben viszont a személygépkocsit nem a vállalkozásában használja, számlakiállítási kötelezettsége nem keletkezik.
(PM 24.469/1/2002. Forgalmi adók és fogyasztói árkiegészítések főosztálya - APEH 1226578667 Adónemek főosztálya, AEÉ 2003/4.)

DE:  én most is úgy gondolom, hogy nálad nincs gond visszamenőleg sem.. hiszen a nem lakáscélú ingatlanbérbeadás  alapból már 2004-től  tárgyimentes volt -2007.12.31-ig.. 2008-tól meg tevékenységre tekintettel mentes... ,  tehát az, hogy nem számoltál az ingatlanbérbeadásos számládban ÁFÁ-t, hanem mentesen ment, az teljesen rendben van szerintem. Hiszen az EVA szabályai szerint a számlában azt az ÁFA kulcsot,mértéket kell szerepeltetni, ahová az a termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás be van sorolva.. Az egyéb ingatlan bérbeadás az pedig 2004-től ..mentes az ÁFA alól.

A 2003-as év, amikor még az un. egyéb ingatlan bérbeadás az ÁFÁ-s volt, az már nagyon régen volt...

Melcsi!

Közben átbogarásztam a saját anyagomat és megnyugodtam, hogy nem lesz problémám a garázs bérbeadással. Ezt most megerősítetted. 2007.évben volt a bérbeadás evás-ként. Nem evás időszakban meg 2004.előtt alanyi mentes voltam. (meg az már amúgy is régen volt..., mint ahogyan írtad is. ) Viszont az ingatlaneladás még mindig téma lehet, hisz a lakás nálam is a székhely. A nem tárgyi eszköz érv szerintem is gyenge........ Ha már ennyire tisztán látjuk a témát, akkor majd lépünk egy nagyot az értékesítés előtt. Az is megoldás lehet, hogy a székhelyet máshová helyezzük át. (bár visszamenőlegesen nem tudom, mennyire lehet ezzel kibújni a téma alól). Vagy ki kell lépni az evá-ból, s maradni sima ev-ként . Megvallom Neked őszintén, nem is tudom, a lakáseladást  hogyan tudja az apeh visszaellenőrizni, pláne akkor, ha nem is származik belőle jövedelem, vagy nem kell figyelembe venni az időkorlát miatt. Tudom, hogy az illetékügyeket is az apeh kezeli. De nem gondolom, hogy ezeket az eladásokat össze tudják fésülni. S az sem biztos, hogy az általad idézett jogszabályhelyet ennyire kiterjesztően fogják alkalmazni.

Köszi az eszme cserét, s a bemásolt tájékoztatót. Az előzőekben idézett adó kérdés-választ pedig csak érdekességként másoltam be. Bár tudjuk, hogy általában a válaszok nesze semmi fogd meg jól értékűek, de ez a válasz azon is túltesz. Teljes zagyvaság.  

Köszönöm az eddigi válaszokat.

Ha jól értelmezem a helyzet a következő:
1. Mindenképpen csak EVA-s EV-ként lehet kiadni az üzletet és ÁFA mentessen kell számlázni. Ez független attól, hogy a megvételekor nem EV-ként lett vásárolva.

2. A váll. ig.-ben nem kell szerepelnie a bérbeadásnak, de az APEH felé mindenképpen be kell jelenteni. Esetleg tudjya valaki a nyomtatvány számát?

3. Az ingatlan esetleges eladásakor ÁFA mentesen számlázni kell és EVA alap lesz.