Cég lakóingatlant vásárol bérbeadás céljából

[494]

Nagyon kérem, segítsetek! Tudom, tudom... De... Nekem meg kell oldanom ezt az ügyet mégpedig a lehető legkedvezőbb megoldással mind az ügyfél, mind magam részére! És mivel sajnos magam nem tudom, ezért kérem szépen, segítsetek! Az áfakörös vállalkozás alakulásakor (6.éve) már tervezte, hogy bérbeadási tevékenységet fog folytatni, a tevékenységi körökben szerepel a teáor. A pénzügyi lehetősége most engedte meg a bérbeadandó ingatlan vásárlását. A bérbeadási tevékenységet nem folytatta eddig (hiszen nem volt mit bérbeadni), ezért nem jelentkezett be az áfakörös bérbeadásra a tv. változáskor.  Az előző mondatokra hivatkozva, most megtehetem a 201T bevalláson ezt? Ha netán megtehetem, akkor visszaigényelhető a vásárolt ingatlan és annak berendezését szolgáló ingóságok áfája? Az ingatlan tulajdonlapján kell szerepeljen, hogy az ingatlan milyen célt szolgál? A társasági szerződésbe bele kell venni telephelynek és mikor? Arra gondolok, hogy legkésőbb a bérleti szerződés kötésekor, vagy a tulajdoni lap megszerzésekor? Köszönöm!

[validitas]

Szia 494!

Úgy tűnik, hogy van segítség, és módosítanom kell egy másik kérdésedre korábban adott válaszomat. Ugyanis az alábbi tájékoztatóra bukkantam az apeh honlapján, aminek értelmében van lehetőség az áfa-körösség választására (bár még a régi áfa-tv-re hivatkozik úgyy gondolom, hogy a Ptk-ra való hivatkozás miatt ez most is érvényes.):

 

Kérdésként merül föl ugyanakkor, hogy mi minősül tevékenység megkezdésének az egyéb ingatlan bérbeadása esetén.
Az egyéb ingatlan bérbeadása tekintetében a tevékenység megkezdésének a tevékenység tényleges, fizikai értelemben történő megkezdését, azaz a bérlőnek a bérleti szerződés jogcímén történő birtokba lépésének mint jogi ténynek a megtörténtét tekintjük.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) 423. §-a szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni.
A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó definíciójából következően a bérlet a dolognak a bérlő használatába történő adásával valósul meg. A használatba adás feltétele ugyanakkor a birtokba adás, hiszen e nélkül a bérlő a dolgot használni nem tudja.
Éppen ezért az általános forgalmi adó rendszerében a bérbeadás mint adóköteles tevékenység fizikai értelemben vett megkezdésének időpontja az a nap, amikor az adott ingatlant a bérlőnek bérlet jogcímén birtokba adják.
Mindezek alapján az egyéb ingatlan bérbeadásának kezdő időpontja az ingatlan birtokba adásának napja, így amennyiben az adóalany az egyéb ingatlan bérbeadására az általános szabályok szerinti adózást kívánja választani, legkésőbb azzal a nappal köteles az erről szóló nyilatkozatát az adóhatósághoz megtenni, amikor az adott ingatlan birtokba adása megtörténik.

A teljes tájékoztatót itt találod:

http://www.apeh.hu/adoinfo/afa/egyebingatlan_berbeadas.html?query=b%C3%A9rbead%C3%A1s

És bocs, hogy korábban nem helyes választ adtam, de más írásban olvastam úgy. :-(( 

 

Üdv: Böbe

[494]

Ezt el sem hiszed, hogy most mit érzek! A kétszáz vérnyomásom (ami az éjszakám eredménye) most még jobban felszaladt, de a megkönnyebbüléstől! Egy percig se aggódj ilyenen, hogy nem helyes válaszokat írtál, hiszen a maga nemében (és az ott feltett kérdésre) mind igaz.                                Ebben az egyben bíztam még hogy beadhatom a 201-est, hiszen ez -úgy vélem- megoldja a gondom. Vagy sem?! Kérlek add rá az áment: Amennyiben bérbeadás céljára vásárolja a társaság a lakóingatlan, amit berendezve kíván bérbeadni, akkor úgy az ingóság, mint az ingatlan áfája visszaigényelhető? Havonta (havonta?!) megírja a bérbeadásról az áfás számlát a bérlőnek a kft és még arányosítanom sem kell? A bérleménnyel kapcsolatos egyéb költségek aminek számlái a cég nevére szólnak majd (rezsi, felújítás, stb...) áfái is visszaigényelhető?

Az alábbi cikket ennek a honlapnak a cégjelzésével ellátott oldalon találtam, szerintem ez is kedvező nekem (?)

Szóval nagyon köszönöm, hogy foglalkoztál-foglalkoztatok a kérdéssel!!!

Új lakóingatlan vásárlása áfamentesen

2008.05.13, S. Csizmazia György

A vállalkozások által vásárolt új vagy akár használt lakóingatlanok vonatkozásában 2007. december 31-ig áfa levonási tilalom állt fenn. Csupán a korábban megvásárolt lakóingatlan értékesítésekor a le nem vonható áfa összeget egy 120 hónapos arányosítás figyelembe vételével lehetett levonásba helyezni. A helyzet azonban némiképp megváltozott a 2008-ra újrakodifikált és 2008. március 18-án már módosított 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa törvény) alapján minek során bizonyos feltételekkel már az új, vagy akár az áfá-val terhelt használt lakóingatlan vásárlásakor a beszerzést terhelő áfa összege is levonásba helyezhető és adott esetben vissza is igényelhető. Így akár 20%-kal olcsóbban is hozzájuthatunk egy lakóingatlanhoz.

Na de hogyan tehetik ezt meg, mondjuk a leginkább lakóingatlant vásárló magánszemélyek? Sajnos elmondható, hogy magánszemélyként továbbra sincs lehetőségük áfa levonásra, azonban ha a magánszemély (esetleg kizárólag) a lakóingatlan megvásárlása céljából alapít egy vállalkozást, akkor ezen a vállalkozáson keresztül élhet a lakásvásárlás, nyújtotta adóelőnyökkel. Azonban ennek természetesen vannak feltételei. Alapesetben a lakóingatlanok vonatkozásában - hasonlóan a régi áfa szabályokhoz - a hatályos Áfa törvény 124. §-a is korlátozza az adólevonási jogot. Nem vonható le ugyanis a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó, a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó, továbbá nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást terhelő adó sem. Viszont az új Áfa törvény bizonyos esetekben kivételeket is megfogalmaz az adólevonási jog korlátozása tekintetében. A törvény 125. §-a alapján abban az esetben, ha a lakóingatlan beszerzéséhez kapcsolódóan a beszerzést terhelő előzetesen felszámított áfa összegét levonásba kívánjuk helyezni akkor van erre lehetőségünk, ha az érintett lakóingatlant a leendő tulajdonos áfa alany igazoltan egészben vagy túlnyomó részben bérbeadás útján, adóköteles módon hasznosítja. Tehát a lényeg, hogy az (adott esetben a magánszemély által alapított) új lakóingatlant vásárló vállalkozás áfa körbe sorolva, bérbeadási céllal hasznosítsa ezt az ingatlant, ugyanis így lehetőség lesz az új lakóingatlan áfa összegét levonásba helyezni és adott esetben visszaigényelni. Az Áfa törvény 88. § alapján az APEH felé tett előzetes bejelentés alapján van lehetőség a bérbeadási tevékenységet adókötelessé tenni, tehát áfa körbe sorolni. Azért is adókötelessé kell tenni az ingatlan bérbeadási tevékenységet, mivel ha a főszabály szerint adómentesen végeznénk a bérbeadást, úgy, mint adólevonásra nem jogosító tevékenység miatt az ehhez a tevékenységhez beszerzett termékek, és igénybe vett szolgáltatások előzetesen felszámított áfa összege nem lenne levonásba helyezhető, vagyis a lakóingatlan áfa összegét sem lehetne levonni.

Kérdésként merülhet fel, hogy megéri-e a magánszemélynek, aki természetesen lakni szeretne a megvásárolandó lakóingatlanban, vállalkozást alapítani és természetesen fenntartani az új lakásvásárlás céljából?

Ha mindent számszerűsítünk, akkor elmondható, hogy igen.

Igaz ebben az esetben, ha a magánszemély használni is szeretné a lakást, akkor nem lakástulajdonos lesz, hanem lakásbérlő és csupán közvetett módon, a saját cégén keresztül tulajdonolná a lakóingatlant.

Természetesen áfa fizetési kötelezettség majd itt is keletkezik, csupán az ingatlan megvásárlásakor egyből visszajön az ingatlan bruttó bekerülési értékének a 16,67 %-a (vagyis a 20 % áfa), ami financiális szempontból nem elhanyagolható és ezt az összeget majd évek hosszú sora alatt kell csupán befizetni (mintha az ingatlan áfa nélküli értékének 20 %-a erejéig kamatmentes kölcsönt kapnánk). További adóelőnyökkel járhat az is, hogy a lakásba vásárolt berendezési, felszerelési tárgyak vonatkozásában (bútorok, használati tárgyak, stb.) is megnyílik az adólevonási és adott esetben a visszaigénylési jogosultság, sőt amennyiben a közüzemi számlák a lakóingatlan tulajdonosának, mint vállalkozásnak a nevére szólnak, így ezek tekintetében is áfa levonási jogosultság áll fenn!

Tényleges adatokkal számszerűsítve az esetet, tegyük fel, hogy egy 30 millió forint bekerülési értékű (nettó 25 millió forint + 5 millió forint áfa összegű) új építésű lakóingatlant szeretne megvásárolni. Ezt az ingatlant szeretné berendezni is, melyre 2,4 millió forintot szánna.

Amennyiben a lakóingatlant vásárló az ügyletet magánszemélyként kívánja megvalósítani, úgy a berendezett lakás bekerülési értékét még megnöveli a kedvezménnyel csökkentett mértékű 900 000 forint vagyonszerzési illeték is (mivel a 30 millió forintot nem haladja meg az új lakóingatlan forgalmi értéke, így 15 millió forint után kell 6 % illetéket megfizetni). Vagyis látható, hogy a berendezett ingatlan teljes bekerülési értéke 33,3 millió forint lesz.

Amennyiben a lakóingatlant vásárló az ügyletet vállalkozásként kívánja megvalósítani, úgy az alábbiakkal kell számolni. Először is a magánszemélynek alapítania kell egy vállalkozást, céget, amelynek a tevékenységi körébe fel kell venni az ingatlan bérbeadási tevékenységet, vagy az adóhatósághoz kell bejelenteni, hogy ingatlan bérbeadással is kíván a cég foglalkozni, természetesen adóköteles módon. Ugyebár a cégalapításnak vannak ügyvédi és bejegyzési költségei, mely átlagosan 150-200 ezer forintra tehető (számoljunk most a magasabb összeggel). Célszerű legalább az ingatlan adó nélkül számított értékének megfelelő mértékű jegyzett tőkével alapítani a vállalkozást. Majd ezt követően a vállalkozás vásárolja meg az ingatlant bruttó 30 millió forint értékben, és amint a teljes összeg kifizetésre került, a visszaigénylést tartalmazó negyedéves áfa bevallás (mivel a jogelőd nélkül létrejött cégek negyedéves áfa bevallók) benyújtását követő 45 nap múlva az ingatlan 20 %-os áfa összege, tehát 5 millió forint visszajár, így máris 20 %-kal kevesebbe került a lakás. Természetesen itt is felmerül még visszterhes vagyonátruházási illeték is, mely 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után pedig 6%. Így a 30 millió forintos forgalmi értéket figyelembe véve (80 000+1 560 000=) 1 640 000,- forint. Viszont érdekes, hogy elvileg a vállalkozás is élhet az új lakóingatlan esetében az illetékkedvezmény lehetőségével! Azonban jelen esetben számoljunk a magasabb illeték összeggel. Elmondható, hogy a visszaigényelt áfa összege így akár az illetékre is fedezetül szolgálhat, sőt ebből a visszaigényelt pénzből a magánszemély még akár be is rendezheti a lakást. A példa alapján 2,4 millió forint értékben vásárol bútorokat, berendezési tárgyakat, a lakás tulajdonosa, tehát maga a cég, melynek következtében ezen berendezések, bútorok vonatkozásában is a számlák alapján megnyílik az áfa levonási és visszaigénylési jogosultság. Ennek következtében 400 000 forintnyi áfa összeg jár vissza.

Összesítve a vállalkozás által történő ingatlan vásárlást:

a 200 ezer forint összegű cégalapítási költség

+ 30 millió forint bekerülési értékű lakás

+ 1 640 000 forint összegű vagyonszerzési illeték

+ 2,4 millió forint értékű berendezés, felszerelés

csökkentve a lakást és a berendezési, felszerelési tárgyakat terhelő 5,4 millió forint levonható és visszaigényelhető áfa összegével összesen 28 840 000 forintba fog kerülni a 30 millió forint forgalmi értékű ingatlan!

Vagyis több mint 4,5 millió forintos pénzügyi előnnyel jár, ha vállalkozás vásárolja meg az ingatlant, mintha a magánszemély.

Igaz ne feledkezzünk meg, hogy a vállalkozás esetében merülnek még fel egyéb adófizetési kötelezettségek is. Induljunk ki abból, hogy a lakás tulajdonosa (cég) semmilyen más tevékenységet nem végez, csupán az ingatlan bérbeadását. Tételezzük fel, hogy az említett lakást havi bruttó 156 000 forint összegért lehet kiadni. Természetesen a rezsi költség teljes egészében továbbszámlázásra kerül, mint közvetített szolgáltatás, így annak vonatkozásában elvileg nem keletkezik elszámolandó áfa. Viszont a havi bérleti díj alapján éves szinten 312 000,- forint áfa fizetési kötelezettség keletkezik, amit mindenképpen be kell fizetni. Mivel a cég a tárasági adó hatálya alá tartozik, ezért (ha most az egy az egyben közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott közüzemi költségekkel és azok bevételével nem számolunk) keletkezik a cégnek éves szinten 1 560 000,- forint nettó árbevétele a bérbeadásból, mellyel szemben érvényesítheti a bérbe adott ingatlan megnövelt, évi 6 %-os értékcsökkenési leírását költségként. Ez 26 640 000,- forint bekerülési érték mellett (25 millió forint áfa nélküli érték + 1,64 millió forint vagyonszerzési illeték) 1 598 000 forint értékcsökkenési leírást fog eredményezni évente. Ezen felül még lehetőség van a bérbe adott eszközök (berendezési tárgyak, bútorok) vonatkozásában évi 30 %-os értékcsökkenési leírást elszámolni, ami tovább csökkenti (sőt első 3 évben adott esetben veszteségessé teszi) a cég eredményét. Ennek függvényében minimálisra vehető a 16 %-os társasági adó fizetési kötelezettség. Amennyiben a vállalkozás semmilyen más tevékenységet nem végez, úgy a könyvelési díj is minimálisra tehető, sőt a vállalkozás még a regisztrált mérlegképes könyvelő alkalmazásának a kötelezettsége alól is mentesülhet, ugyanis a számviteli törvény 151. § (2) bekezdése szerint nem kell regisztrált mérlegképes könyvelőt alkalmazni annak a vállalkozásnak, akinek az éves (éves szintre átszámított) nettó árbevétel az üzleti évet megelőző két üzleti év átlagában - ennek hiányában a tárgyévben várhatóan - a 10 millió forintot nem haladja meg.

Mint látható, ha az érintett vállalkozás csupán az ingatlan bérbeadásának a tevékenységét végzi, úgy az éves szinten számított összes adókötelezettség a legrosszabb esetben is 10-15 év alatt lesz annyi, mint amennyi az ingatlan vásárlásakor az áfa visszaigénylése során visszakért adó. Így ha jól számolunk az eredetileg megvásárolt ingatlan visszaigényelt áfa összegével megegyező adót ugyan be kell majd fizetni, de azt elnyújtva, több mint 10 év alatt, vagyis mintegy kamatmentes részletekben.

Abban az esetben, ha a vállalkozás által tulajdonolt lakóingatlant a cég tulajdonosa(i) vagy azok közeli hozzátartozója veszi(k) bérbe, a bérleti díj megállapítása során törekedni kell az adott ingatlanra vonatkozóan a piaci árak figyelem vételével megállapítani a bérleti díjat. Azért kell erre figyelni, mivel a bérbeadási szolgáltatás jelen esetben nem független felek között valósul meg és egy esetleges adóellenőrzés során, ha a bérleti díj alacsonyabb a piaci árnál, akkor az adóhatóság a piaci ár figyelembe vételével fogja a bérbeadás miatt az áfa összegét megállapítani.

Ha viszont a magánszemély úgy dönt, hogy a lakóingatlant értékesíteni kívánja, úgy amennyiben a lakóingatlan tulajdonosa a vállalkozás, úgy nem az ingatlant kell értékesíteni, hanem az ingatlan tulajdonosát, vagyis magát a vállalkozást. Ezzel ugyanis a vevő elkerülheti az ingatlanokra vonatkozóan megállapított visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetését. Ez az adóelőny, pedig akár még az árban is érvényesíthető, tehát nem ingatlan adásvétel történik majd, hanem üzletrész adásvétele.

A levezetésből tehát jól látható, hogy az új lakóingatlan vásárlása esetén pénzügyi szempontból érdemes elgondolkodni, hogy ne magánszemélyként, hanem vállalkozásként vásároljunk lakóingatlant.

 

[validitas]

Szia!

Igen, visszaigényelheted, és ez egy nagyon jó cikk (sajnálom is, hogy nincs pénzem lakást venni), ami szintén megerősít benne. A T201T-n meg szerintem beadhatod, ahogyan a hivatkozott szövegben is szerepel, és az art. 22.§ szerint:

22. § (1) Az általános forgalmi adó alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy
b) egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenység esetén az adókötelessé tételt választja,
  
Üdv: Böbe

[494]

Köszi! Minden jó, ha a vége jó! Egyébként ez az ügyfél megérdemli, mert úgy adózik, ahogy a nagykönyvben meg van írva, ritka becsületes vállalkozó. Arról nem is beszélve, hogy nem csak az ő pénzét sajnáltam, hanem rosszul vagyok az arányosítástól... :-)) Nagyon köszönöm a segítséged!