lakóingatlan bérbeadás számlázása

[anikon]

Sziasztok!

Magánszemély lakást ad bérbe cégünknek, mi fizetjük a rezsit is az ő nevére szóló számlák alapján. A bérbeadás és a rezsi is 25%-kal adózik,  hogy a pénzénél maradjon, megnövelem ezeket az öszegeket. A szerződésben bérleti díjként a megemelt összeget írom, a rezsit  hogyan kell megfogalmazni? Vagy arra, hogy a rezsit is megemelt összeggel fizetjük nem kell külön kitérni? A másik kérdésem: ennek a számlázása. Én úgy gondoltam, hogy egy számla a bérleti díjról és amikor megjönnek a rezsi számlák, erről egy másik számla. Erre az Apeh azt mondta, hogy a barna adó újságban ( adókódex?)le van írva, hogy egy hónapban csak egy számlát lehet kiállítani? De miért nem mindegy, hogy 1 vagy 2? 2007/6 szám tartalmában  láttam bérbeadást, de sajnos nekem nincs meg. Várom a segítséget!

Anikó

[madora100]

Bemásolom az  adókodexből kért részt:

"A jövedelem megállapítása tételes költségelszámolással
A jövedelem megállapításának ezt a módját akkor célszerű választani, ha a bérlő a bérleti díjon felül megtéríti a bérbeadónak az ingatlan használatával kapcsolatosan felmerülő költségeket is. Ilyen eset például, ha a közüzemi (áram, vízdíj), a telefon számla a bérbeadó nevére szól, de azt a bérlő a bérleti díjon felül megtéríti.
A jövedelmet ennél a módszernél is a bevételből kiindulva kell megállapítani.
A bérbeadással összefüggésben megszerzett bevétel különösen a bérleti díj és a költségek megtérítése címén, valamint bizonyos esetekben a kaució címén fizetett összeg.
Amennyiben a bérleti szerződést a felek úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is viseli, akkor a bérbeadó által kiállított számlán a bérleti díj mellett külön fel kell tüntetni az adott időszakra eső közüzemi díjat is.
Bérbeadás esetén gyakran előfordul, hogy a bérbeadó kauciót kér a bérlőtől. A biztosítékként kapott összeg nem számít bevételnek, ha azt a bérbeadó elkülönítetten kezeli. Azonban bevételként kell számításba venni azt a kauciót, amelyet a felek a bérleti díj összegébe beszámítanak. Ugyancsak bevételnek számít a kiegyenlítetlen tartozás fejében véglegesen a bérbeadónál maradó kaucióként átvett összeg is.
Ha a bérbeadás nem egyéni vállalkozás keretében történik, akkor a jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadások a következők:
– kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg;
– kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkára fordított kiadás;
– az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltségek. (Ha az ingatlant nem kizárólag üzleti célból – bérbeadásra – használják, akkor ezeket a költségeket arányosítani kell.)"

[madora100]

De ennek ellenére az apeh honlapon található eligazítást kell figyelembe venni.

Ingatlanbérbeadáshoz kapcsolódó közüzemi díjak áfa-rendszerbeli kezelése

(az áfatörvény 15. §-ához, valamint 70. § (1) bekezdés c) pontjához)

2008.10.18.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) rendelkezései értelmében az ingatlanbérbeadáshoz kapcsolódó közüzemi költségek „továbbszámlázása” során az alábbiak szerint kell eljárni:

Az áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontja úgy rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére, így különösen a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek.

A fenti rendelkezés alapján, amennyiben bérbeadás történik és ehhez kapcsolódóan számláznak tovább közüzemi költséget, akkor az minden esetben az áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti járulékos költség, és mint ilyen osztja a főszolgáltatás, azaz a bérbeadás áfa-rendszerbeli megítélését, függetlenül attól, hogy a közüzemi költségek összegének meghatározása elkülönített mérőóra segítségével, vagy pedig vetítési alappal került meghatározásra.  

A bérbeadás során felmerült közüzemi szolgáltatások ugyanis nem önmagukban, önállóan minősülnek, hanem a bérbeadáshoz szorosan kapcsolódnak, a bérbeadás teljesítéséhez elengedhetetlenül szükségesek, hiszen amennyiben a bérlő nem veszi bérbe az ingatlant, rá áthárítható közüzemi költség föl sem merül, így elmondható, hogy akár van elkülönített mérésre lehetőség, akár nincsen, a közüzemi költségek a bérbeadás adóalapjának részét képezik, így nem számlázhatók önálló szolgáltatásként még akkor sem, ha a szolgáltatás mérése az adott bérleményben elkülönített mérőórával történik.

(PM Forgalmi adók, Vám és Jövedéki Főosztály 15665/2008. – APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 1559810696)

------------------------------------

tehát a közüzemi számlákat a bérleti díj részeként kell továbbszámlázni. Egyébként is nagyon rosszul jártok, ha a bérlő nevére kiállított számlát Ti fizetitek ki, mert akkor nem tudjátok a költségeitek között azt elszámolni.

[melcsi62]

Sziasztok!  Nálam ugyan cég ad bérbe ingatlanokat, ingatlan részt, lakás ingatlant, iroda ingatlant és ipari ingatlant...  de akivel úgy szól a szerződés, hogy a bérlő által fogyasztott közüzemi díjak (áram,víz,fűtés,hűtés,közös ktsg,üzemeltetési díj- valamelyik) a bérleti díjon felül téritendő, azok bizony külön számlán mennek.. Az rendben van,  hogy a bérletidíj ÁFÁ-jával..  de a Ptk szerint is a bérleti díj szokásosan előre esedékes, a szerződések is így szólnak, ugyanakkor a bérlő általi fogyasztásról a bérbeadó a számlákat utólag kapja, általában 8-10 napos fizetési határidővel..   van olyan bérlő, amelyik olyan tevékenységet folytat, hogy csak a víz és az áram közel egy milla havonta, míg a negyedéves béreti díj 1.200 eFt...és a műszaki adottságok miatt nem tud külön szerződni közvetlenül a szolgáltatóval..  Ha negyedéves bérleti díjat fizet előre esedékesen a bérlő.., akkor a vonatkozó időszakban keletkező közüzemi díjakat csak a következő negyedéves bérleti díjas számlába tudná beleírni.., 

miért kellene a bérbeadónak egy negyedévig előlegezni a bérlő közüzemi fogyasztását.. mert ha szó szerint vennénk, hogy egy számlán kell szerepelni a bérleti díjnak és a járulékos bérbeadó által fogyasztott közüzemi díjaknak is., akkor a bérbeadó hitelezné a bérlő fogyasztásait... Mi lenne azokkal, ahol a bérleti díj éves egyösszegű előre esedékesen..  csak a következő évi bérleti díjas számlába rakhatnám bele az előző évi rezsi díjakat??  Addigra a közüzemi szolgáltató ki is zárná az ingatlant a közüzemi szolgáltatásból... a bérbeadó miből finanszírozza a bérlő fogyasztását a következő kiállítható bérleti díjas számláig?

Van olyan társasházi ingatlan, ahol egy külső cég a társasház üzemeltetője (fűtés,stb.) Most küldte a 2008.06.01-2009.06.30-ig vonatkozó üzemeltetési számláját.. Na nehogy ne számlázzam már rögtön tovább, mint bérlettel kapcsolatos járulékos költséget.. 

"Amennyiben a bérleti szerződést a felek úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is viseli, akkor a bérbeadó által kiállított számlán a bérleti díj mellett külön fel kell tüntetni az adott időszakra eső közüzemi díjat is."

Az időszakra eső bérleti díj időszakaz távolról sem az az időszak, amely időszaki az a közüzemi,stb. járulékos költség.( adott hónapban más időszakra vonatkozik az áram, másra a víz és másra pld-ul az üzemeltetési díj és teljesen másra a bérleti díj)

-- tehát szerintem nem feltétlenül csak a bérleti díj számláján szerepeltethető a bérlőt terhelő közüzemi díj.., legalább is nagyon remélem. Nálam az ingatlanos cégnél volt már ÁFA tételes vizsgálat elmúlt 2 év és azt megelőzően is volt.. külön is rászálltak a bérleti díjra, mert az egyik lakóingatlan az egyik tulajdonos magánszemélynek van bérbe adva és összeszedették az adott ingatlan összes költségét, mert ennek meg minden bele van kalkulálva a bérleti díj összegbe.. és vizsgálták, hogy vajon "megfelelő" áron van-e a bérleti díj...  nézték a többi számlát is.. egyetlen esetben sem kifogásolták, hogy külön van a bérleti díj számlázva és külön a különböző járulékos költségek.. 

2008. előtt a lakásingatlanokat csak mentesen lehetett bérbeadni.. ott egyértelmű, hogy a járulékos költségeket is mentesen lehetett számlázni és a járulékos ktsg-ek áFÁ-ját nem lehetett visszaigényelni és arányosítgathattam más tételeket is.. de ezt is rendben lévőnek ítélték.. hiszenmegállapítás nélkül zárták le a vizsgálatot, pedig ez a cég kifejezetten ingatlan hasznosítással foglalkozik..

Személyszerint én azt tartom a legtisztábbnak, mind két fél részére, és minden szempontból,  hogy ahol és amire lehet, ott  a bérlő a bérlet idejére vállalja a szolgáltató felé a közvetlen "vevői" poziciót, akár magánszemély a bérbeadó, akár cég.. 

Üdv.

[madora100]

Azt hiszem tovább kell mélyiteni a válaszokat. Senki nem állította, hogy csak egyetlen számlát lehet kiállítani (a kérdésfeltevőnek adott  apeh válaszon  kívűl). A bemásolt idézet után fűzött megjegyzésem arra vonatkozott, hogy áfa szempontjából nem lehet külön kezelni a közüzemi továbbszámlázást, az a bérleti díj részét képezi, a bérleti díj adóalapjának sorsát osztja.  Tehát semmiképpen sem közvetített szolgltatás még akkor sem, ha külön mérőórán mérik a fogyasztást. Melcsinek abban teljesen igaza van, hogy a bérleti díj általában előre fizetendő , így az adott hónapra vonatkozó közüzemi számla nem áll rendelkezésre. S az is evidens, hogy a bérbeadó nem fogja megfinanszírozni akár 1-2 hónapra sem a közüzemi díjak összegét. Én sem látom akadályát annak, hogy ugyanarra az időszakra 2 számla kerüljön kiállításra. Egyszr a bérleti díjról és egyszer a tárgyhavi közüzemi díjakról. Viszont a közüzemi díjak továbbszámlázásánál hivatkozni kéne az ehhez kapcsolódó időszaki bérleti díjra. (pld.: 2009.08.havi bérleti díjhoz kapcsolódó gázdíj továbbszámlázása, esetleg még a bérleti díjról kiállított számla sorszámát is fel lehet tüntetni.) Ha ekként járunk el, ebbe nem fog tudni az apeh belekötni. Semmi kötelező előírás nincs arra, hogy egy hónapban csak egyetlen számlát lehessen kiállítani. A 2.hozzászólásban bemásolt apeh tájékoztató is csak az áfa kezelése szempontjából ad iránymutatást.

[anikon]

Köszönöm a válaszokat, a segítséget!

Az áfa szerinti számlázással nagyjából remdben voltam, de itt magánszemély nem áfás. Újra hívtam az Apeh ügyfélszolgálatot, és másik dolgozó válasza az volt, hogy az előző kolléga biztos félre értette az adókódex szövegét, tehát lehet több számlát kiállítani. Azzal is tisztában vagyunk, hogy a legjobb lenne az órákat átíratni, de kb 3 hónap a lakásbérlet 3-4 ingatlanban. Elág macerás.

 

Anikó

[madora100]

Az órák átíratása nagyon veszélyes dolog. A bérbevevő ekkor a tudtodon kívül összehalmozhat olyan adósságot a kifizetetlen számlák kapcsán, hogy azt elég lesz kifizetned. Márpedig kifizetni majd Neked kell, ha nem akarod a szolgáltatás megszüntetését. A bérlő elmegy, a tulajdonosnak meg csak akkor fogják visszakapcsolni a szolgáltatást, ha rendezte a bérlője számláját. Én jómagam, inkább a továbbszámlázással kapcsolatos macerát vállalnám. Így legalább biztos vagyok bban, hogya közületi számlák rendezésre kerültek.