Szia Ria!
Csatolok három anyagot - bár fáradságot nem ismerve többször kértem állásfoglalást arra vonatkozóan, hogy az áfa megosztást 10 évre kell-e számolni -, ez a 20 éves variáció győzött.
Üdv.Zs.
Ingatlanok értékesítése - 2008. évi szabályok
Válaszadás dátuma: 2008-03-02
A 2008. januártól hatályos Áfa törvény szerint az un. „régi” ingatlanok értékesítésére az adóalanyok választhatják az áfás értékesítést, amely választásukat az adóhatóság részére kell megtenniük.
Abban az esetben, ha az adóalany nem választotta az ingatlanok értékesítésére az áfa körbe kerülést, hogyan kell az ingatlan beszerzésekor, illetve felújításakor visszaigényelt áfát megosztani?
Egy 8 éve beszerzett, a beszerzéskor 10.000 EFt visszaigényelt áfájú, majd 4 éve a felújításkor 3.000 EFt visszaigényelt áfás ingatlan példáján keresztül mutassák be a kérem, a 2008. január 1-től hatályos gyakorlatot.
Amennyiben az értékesítésre a kérdésben szereplő adatok alapján kerül sor, az alábbi számításokat kell elvégezni a vállalkozásnak:
8 év = 8x12 = 96 hónap,
4 év = 4x12 = 48 hónap, a figyelembe vehető teljes idő: 20 év = 20 x 12 = 240 hónap.
96/240 = 0,4 tehát 10.000 EFt x 0,4 = 4.000 EFt
48/240 = 0,2 tehát 3.000 EFt x 0,2 = 600 EFt,
Az összes levonható adó: 4.000 + 600 = 4.600 EFt, ezért fizetendő adóként az értékesítéskor :
13.000 – 4.600 = 8.400 EFt-ot kell kimutatni.
Válaszadó: Bálint József Kategória: Áfa
Tárgyszó: Ingatlan adás-vétel Adófizetés Adóalap
Kérdés azonosító: WE-7542
Ingatlan adás-vétel áfa elszámolása
Válaszadás dátuma: 2008-10-16
1. A WE-7542 sz. kérdésre adott válaszukban számpéldán mutatták be a korábban levonható áfa arányosítását értékesítés esetén. A példában 20 évet vettek arányosítás alapjaként figyelembe. Az Áfa tv. vonatkozó rendelkezése szerint a 2008.01.01. előtt beszerzett ingatlanokra nem maradt változatlanul a 10 éves figyelési időkorlát? Nagyon nem mindegy hogy 10 vagy 20 évre kell arányosítani a levont áfát, és visszafizetni a fennmaradó részt. Kérem pontosítsák válaszukat.
2. Egy vállalkozásnál annak képviselője tette meg a bejelentést, miszerint az értékesítésre a vállalkozás az áfa-fizetést választja. A bejelentés félreértésen alapult, hiszen az értékesíteni kívánt ingatlant annak idején magánszemélytől vásárolták, beszerzést terhelő áfa nem került felszámításra, tehát levonásra sem, illetve most is magánszemélynek kerül értékesítésre, tehát nyilvánvalóan nem állhatott szándékában az áfa-fizetést választani a cégnek. Bérbeadásra azt választotta, ami szintén bejelentésre került. Van-e lehetősége a nyilatkozatot megváltoztatni annak érdekében, hogy ne érje - szerintünk jogtalan hátrány - azzal, hogy olyan áfát kell most befizetnie amit ő soha nem kapott meg, mint levonható áfa?
1. A 2008. év január 1-jétől hatályos Áfa törvény 269. § (1) alapján a 2007. évi áfa szabályozás csak azokra az esetekre alkalmazható, amikor a régi és az új Áfa törvény „ugyanazon érintett félre vagy felekre nézve ugyanazon tényállásbeli elemeken nyugvó adóztatandó ügyletből származó, önadózással gyakorlandó jogokról és kötelezettségekről egyaránt rendelkezik”. Az Ön által említett ingatlan értékesítésre 2008. évben került sor, ezért ez az ügylet nem áthúzódó, folyamatban lévő ügylet. (Áthúzódó akkor lenne az ügylet, ha 2007. évben előleg számlát állítottak volna ki az értékesítéshez kapcsolódóan, de ezt levelében nem említette). Az ingatlan értékesítésre ennek híján már a 2008. évi szabályokat kell alkalmazni, ezért a WE-7542. sz. választ megerősítem.
2. A kérdésből nem derül ki, hogy mit akar értékesíteni a vállalkozó. Feltételezem, hogy 2 évnél régebbi ingatlant, amely értékesítésre áfa fizetési kötelezettséget választott. Sajnos a választása módosítására csak év végén kerülhet sor, az év közbeni ingatlan értékesítését ezért áfa terheli. Az adókötelezettséget nem befolyásolja az a tény, hogy az ingatlant magánszemélytől vásárolta áfa mentesen.
Jogszabály: Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény
Válaszadó: dr. Cserteg Rita Kategória: Áfa
Tárgyszó: Ingatlan adás-vétel Áfa
Kérdés azonosító: WE-8082
2008.09.19-én beküldött kérdésre a választ továbbra is fenntartja mind a válaszadó Dr. Cserteg Rita (ezt megelőzően Bálint József a 7542 számú kérdésre) mind a rovatvezető. A kérdés arra irányult, hogy az Áfa tv. rendelkezései alapján a 2008. előtt beszerzett ingatlanokra marad-e változatlanul a 10 éves figyelési időkorlát, vagy a 2008. január 1-jétől hatályos Áfa tv. szabályai szerint kell-e eljárni, vagyis 20 évre kell arányosítani a levont áfát és visszafizetni a fennmaradó részt, amennyiben az ingatlan 2008. évben vagy azt követően kerül értékesítésre.
Mindkét válaszban egyértelműsítettük, hogy az ingatlan értékesítésre a 2008. évi szabályokat (Áfa tv. 135. és 136. §) kell alkalmazni, tekintettel arra, hogy az Áfa tv- 269. § (1) bek. átmeneti rendelkezések általános alkalmazhatósága itt fel sem merül. Ez utóbbi rendelkezés alkalmazhatóságára akkor kerülhet sor, ha valamely jogviszony egyetlen konkrét gazdasági eredmény elérésére irányul pl. 2008. január 1-jét megelőzően megkezdett építési szerződés alapján történő ingatlanátadás, áthúzódó ügyletek.
Mindezek alapján az ingatlan felhasználásának, használatának figyelése az értékesítés bekövetkezésének időszakában azaz az Önök esetében 2008. évben keletkezik, így az ügylet 2007. december 31-ét követően teljesült elemeire. Az egyedileg megragadható teljesítés esetén egy jogviszony keretében (értékesítés) az Áfa tv. 261. § alapján már az új Áfa tv-t kell alkalmazni a 2008. december 31-ét követő teljesítésekre. Ezért hangsúlyoztuk ki válaszunkban, hogy ha az ügyletre előlegfizetés, vagy részteljesítés nem történt akkor az Áfa tv. 269. § (1) bekezdésének szabálya nem alkalmazható (előszerződés-, vagy szerződéskötés nem releváns esemény, hiszen ezekhez semmilyen adókötelezettség nem fűződik).
A fentiek megerősítéséhez az APEH honlapján megjelenő áfa szakmai iránymutatások áttanulmányozását javasoljuk, azt pedig sajnálatosnak tartjuk, hogy az APEH Dél-alföldi Regionális Igazgatósága 2008. január 28-án téves tájékoztatást adott (év eleji jogértelmezésből eredően). A levélben egy szakmai véleményt írtak le, amely nem minősül jogszabálynak, illetve alkalmazása az ügyfelekre és bíróságokra nézve nem kötelező.
Budapest, 2008. november 13.
Tisztelettel: Győri Éva rovatvezető